Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.
Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них :
1) Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.
2) Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.
3) Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.
Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.
Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.
Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.
Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть инструментарий (метод) достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.
На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами.
В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.
Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.
Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.
Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики рассматривалось как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой. Поэтому важно критически анализировать все составляющие жилищной политики в развитых капиталистических странах.
Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.
Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.
1) Непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной.
2) Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.
3) Стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.
4) Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.
Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.
Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.
На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют :
масштабы и структура ресурсов;
производственная, социальная и инженерная инфраструктура;
местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов;
трудовые, природные, финансовые источники;
степени развития рыночных механизмов.
В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических, фондовых и других факторов, жилищная политика крупного города может иметь различные целевые установки:
приоритетное развитие жилищного строительства;
повышение доли реконструируемого жилья;
активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья;
соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе;
развитие приватизационных процессов и т.д.
В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.
Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.
Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.
Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.
Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.
Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.
Реализация жилищной политики в новых условиях невозможна без создания единой общегородской автоматизированной информационной системы «Жилище», объединяющей действующие в жилищной сфере банки данных и содействующей на основе единых принципов их развитию и созданию новых систем, обеспечивающих государственные органы и коммерческие структуры оперативной достоверной информацией о рынке жилья.
Создание такой системы обеспечит принятие более обоснованных управленческих решений при формировании жилищной политики в направлении реализации следующих задач :
защиты прав собственности на недвижимость;
определения оценки стоимости недвижимого имущества;
регистрации учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;
контроля за взиманием налогов в жилищной сфере;
учета данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир;
защиты прав инвесторов и регулирования структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.
В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.
Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.
Косарева Надежда Борисовна,
президент Фонда "Институт экономики города", кандидат экономических наук
Под государственной жилищной политикой понимается воздействие государства через государственные и муниципальные органы с помощью нормативно-правового регулирования, бюджетных и налоговых механизмов на всю совокупность жилищных отношений, включая финансирование и строительство жилья, его содержание, управление, владение, распоряжение и использование.
Государственная жилищная политика в России в 1991-2008 годах дала уникальный исторический опыт масштабных социально-экономических преобразований при переходе от социалистической системы жилищных отношений к рыночной. Причем ее реализация зависела не только и не столько от федерального центра, сколько от субъектов Федерации и органов местного самоуправления.
В советское время жилищная политика была крайне централизованной:
Преобладала государственная собственность в строительстве, жилищном фонде и управлении коммунальным хозяйством;
- планирование и финансирование жилищного строительства шло из единого центра;
- государственные банки редко давали кредиты для кооперативного и индивидуального жилищного строительства;
- государственные квартиры распределялись бесплатно по очередям между нуждающимися в улучшении жилищных условий;
- государственное жилье продавать было нельзя, но позволялось обменивать;
- собственные дома разрешалось строить в городах с населением менее 100 тыс. жителей;
- цены на жилищно-коммунальные услуги жестко регулировались.
С началом реформ в стране возникла нужда в выработке государственной политики, которая позволила бы создать рынок жилья. Для этого нужно было так провести приватизацию жилья, строительных предприятий и обслуживающих организаций, чтобы привлечь в эту сферу частный бизнес, создать конкуренцию в предоставлении различных услуг в жилищном секторе и при этом смягчить последствия преобразований, затрагивающих интересы всего населения. Далеко не все решения были оптимальными. Многие из них носили отпечаток условий того конкретного исторического момента, в который они принимались.
Первый этап: 1991-1993 годы. Основными приоритетами стали создание муниципального жилищного фонда, приватизация жилья и отмена ограничений на частную собственность. Создавалось базовое законодательство, принимались нормативные документы правительства, которые определяли особенности становления рынка жилья, условия управления жилищным сектором и механизмы социальной поддержки населения.
В 1991 году были приняты основополагающие решения о передаче государственного жилищного фонда в муниципальную собственность и приватизации государственного и муниципального жилищных фондов . В 1992-1993 годах Конституция РФ закрепила основные права граждан на жилище и землю, были приняты первые законы, определившие новые принципы градорегулирования и земельных отношений , в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" были представлены Концепция и Основные направления жилищной политики.
Законе "Об основах федеральной жилищной политики" можно назвать декларацией о намерениях реформировать жилищный сектор, поскольку тогда еще действовал советский Жилищный кодекс РСФСР, принятый в 1983 году . В законе были сформулированы базовые принципы обеспечения прав граждан: первый - право граждан на жилище обеспечивается предоставлением жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору найма или аренды в пределах нормы жилой площади либо приобретением или строительством жилья на собственные средства без ограничения площади; второй - гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, расширяя государственный и муниципальный жилищные фонды, а также используя систему компенсаций и льгот при оплате строительства, содержания и ремонта жилья; третий - частная собственность на недвижимость не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, неприкосновенна и подлежит регистрации в местной администрации. Закон снял ограничения на частную собственность и учредил муниципальный жилищный фонд, жилые помещения в котором, как и прежде, могли предоставляться лишь нуждающимся, и только по очереди.
Были названы цели жилищной политики : обеспечить социальные гарантии жилищных прав граждан; сформировать государственный, муниципальный и частный жилищные фонды; создать условия для привлечения внебюджетного финансирования; защитить права собственников жилья и предпринимателей в жилищной сфере; создать конкуренцию в производстве стройматериалов, изготовлении предметов домоустройства, строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда.
В законе были определены и основные задачи жилищной политики , которые актуальны по сей день: приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; реформа оплаты жилья и коммунальных услуг; создание товариществ собственников жилья в многоквартирных домах; развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда; предоставление в пользование, аренду и собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков под жилищное строительство; развитие долгосрочного кредитования для индивидуального и кооперативного жилищного строительства и приобретения жилья.
После принятия в 2004 году Жилищного кодекса РФ Закон "Об основах федеральной жилищной политики" отменили, в дальнейшем по отдельным направлениям жилищной политики принимались законы, указы президента, постановления правительства, но они развивали, уточняли и предлагали инструменты достижения целей и решения задач, зафиксированных ранее в этом законе.
20 июня 1993 года была принята Государственная целевая программа "Жилище" , которая определила расходование средств федерального бюджета на развитие жилищной сферы и меры по реализации жилищной политики : создание правовой базы; увеличение объемов строительства; изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения; переход к безубыточности жилищной сферы при социальной защите малоимущих; демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; структурная реформа стройиндустрии; улучшение управления, обслуживания и ремонта жилья; решение проблем землепользования и приватизации земли.
К сожалению, не по всем поставленным в 1993 году задачам были достигнуты существенные результаты, реализация жилищной политики на этом этапе, как и на последующих, была не всегда последовательной, сильно зависела от политической и экономической ситуации в стране.
Второй этап: 1994-1996 годы. Началось реформирование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, внедрена адресная программа субсидий ; разделены функции заказчиков и подрядчиков на обслуживание жилищного фонда, организованы конкурсы на его содержание; созданы первые товарищества собственников жилья (ТСЖ); реализованы программы помощи гражданам в приобретении и строительстве жилья из региональных и местных бюджетов.
Но реформирование на местах проходило с большим трудом. К 1996 году субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг были предоставлены лишь 7% всех семей. На конкурсной основе обслуживалось примерно 2,2% жилищного фонда. Товарищества собственников жилья удалось создать только в 615 многоквартирных домах, что составляло лишь 0,25% городского жилищного фонда.
Трудности реформирования в этот период во многом были вызваны тем, что органы власти субъектов Федерации и местного самоуправления настороженно относились к новациям в условиях обвального недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). До 1990 года из госбюджета оплачивалось 60-70% расходов на ремонт и содержание жилья и объектов коммунального назначения, в 1991 году - 50-55%, в 1992 году - лишь 25-30%. Несмотря на нехватку бюджетных средств, региональные и местные власти не спешили повышать плату за жилье, содержание жилищного фонда ухудшалось, хотя муниципалитеты для видимости сохраняли контроль над управлением жилищным фондом. Социально и политически непопулярная реформа оплаты жилья и коммунальных услуг была им невыгодна уже потому, что на них падали все заботы по ее проведению, а стимулов они не видели. В результате срок окончания реформы пришлось перенести с 1998 года на 2003 год. К тому же государственные и муниципальные жилищно-коммунальные организации сохраняли административно-бюджетный стиль хозяйствования, весьма далекий от рыночного.
Государственный строительный комплекс быстро разваливался, а рыночные производственные механизмы формировались медленно, общие объемы строительства жилья падали. На этом фоне в результате либерализации прав собственности активно возводилось индивидуальное жилье: если в 1991 году его было введено 5,4 млн кв. м, то в 1996 году - уже 10,0 млн. Чтобы создать благоприятные условия индивидуальному строительству с использованием прогрессивных строительных технологий и кредитов, в рамках программы "Жилище" была введена в действие Федеральная целевая программа "Свой дом" .
29 марта 1996 года были приняты "Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" , которые определили задачи на 1996-1997 годы и перспективы жилищной политики до 2000 года : создать возможности улучшения жилищных условий семьям среднего и скромного достатка с помощью кредитов на приемлемых условиях, субсидий на возведение и приобретение жилья, развития строительства индивидуальных домов; увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства, перестроить его производственную базу на современном техническом уровне, усовершенствовать систему эксплуатации, ремонта и финансирования ЖКХ; расширить полномочия исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления для улучшения жилищных условий.
Третий этап: 1997-1998 годы. 28 апреля 1997 года была утверждена "Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" . Чтобы стимулировать проведение реформы ЖКХ на местах, федеральные трансферты стали рассчитывать с учетом исполнения субъектами Федерации стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
Отличительной чертой этого этапа стало законодательное регулирование организации и финансирования рынка недвижимости. В 1997 году был введен единый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , который обеспечил систематизацию данных о правах на недвижимость и усилил защиту этих прав. В 1998 году появилось законодательство для развития ипотечного кредитования и сформирован за счет средств федерального бюджета уставный капитал государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , которое было создано в 1997 году. Впервые наряду с предоставлением жилья в социальный наем стали выдаваться субсидии на приобретение жилья на рынке - государственные жилищные сертификаты . Был принят Градостроительный кодекс РФ , декларативные нормы которого не были обязательны для исполнения на местах, поэтому он не оставил заметного следа в градостроительной политике.
Четвертый этап: сентябрь 1998-2000 годы. После кризиса августа 1998 года отмечалась стагнация в реализации государственной жилищной политики. Новые политические решения не принимались, проведение начатых реформ замедлилось. Жилищно-коммунальное хозяйство сыграло роль "демпфера" негативных социальных последствий кризиса. Из-за сдерживания роста ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги накопилось огромное количество неоплаченных и неучтенных обязательств бюджетов всех уровней по предоставлению предприятиям ЖКХ дотаций и компенсации выпадавших доходов от льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Существенно снизилась активность на рынке жилья, почти остановилось его строительство.
Пятый этап: 2001-2004 годы. Он проходил при стабилизации экономики и увеличении объемов жилищного строительства, была осознана необходимость завершения затянувшихся на десятилетие реформ.
В третьем варианте программы "Жилище" - Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы , чтобы сделать жилье доступным для граждан и создать безопасные и комфортные условия проживания в нем, было намечено:
Повышение устойчивости работы жилищно-коммунального комплекса и усиление адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
- развитие рынка и финансовых механизмов, обеспечивавших доступность жилья для платежеспособных граждан, и поддержка малоимущих в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов;
- создание условий для роста темпов жилищного строительства, повышения качества строительных работ и улучшения характеристик жилья в соответствии со спросом;
- обеспечение жильем определенных законом категорий граждан за счет средств федерального бюджета.
Так как за предыдущие годы накопилась масса острых социальных проблем в жилищной сфере, в условиях ограниченности средств федерального бюджета для их решения были сформулированы приоритеты в специальных подпрограммах ФЦП "Жилище": модернизация жилищно-коммунального комплекса , переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда , предоставление жилья за счет средств федерального бюджета военнослужащим, участникам ликвидации последствий аварий, беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям граждан.
В подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ" в ноябре 2001 года ситуация в ЖКХ была названа системным кризисом, обусловленным неэффективным управлением, плохим финансированием, отсутствием стимулов снижать издержки, износом основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов . Для исправления ситуации была предложена "новая система экономических отношений". В соответствии с ней нужно было прекратить дотировать предприятия ЖКХ и начать переводить бюджетные средства в форме субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно на социальные счета граждан, которые более заинтересованы в их эффективном использовании.
Впервые была осознана проблема роста количества аварийного и ветхого жилья. На ее решение пока направлялись средства федерального бюджета, а предлагалось активнее привлекать инвестиции и займы, как, впрочем, и в целом для модернизации ЖКХ.
В декабре 2004 года был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья (рис. 1 ). В том числе были приняты новые Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ . Они обеспечили правовую возможность: повышения эффективности рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда, соответствующих новым экономическим отношениям; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов предоставления прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья.
Рисунок 1. Структура пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья
Шестой этап: 2005-2008 годы. В этом периоде приоритетами были названы: повышение доступности приобретения и строительства жилья; завершение реформы ЖКХ на местах; улучшение качества жилищного фонда, в том числе за счет ликвидации аварийного жилья и помощи в капитальном ремонте многоквартирных домов. Для их решения стали использовать новый проектный подход - национальные проекты, существенно увеличив финансирование из федерального бюджета при условии участия региональных и муниципальных властей в проведении необходимых преобразований.
В 2006 году стартовал приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В конце 2005 года была принята новая редакция ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы , где были зафиксированы цель этого проекта, его приоритеты и меры по реализации, а также предусмотрено финансовое обеспечение.
В 2007 году был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства . В его уставный капитал на ликвидацию аварийного жилья и капитальный ремонт многоквартирных домов из федерального бюджета было выделено 240 млрд рублей. Причем субъекты Федерации и муниципалитеты могли рассчитывать на получение этих средств только при условии ощутимых успехов в реформировании ЖКХ.
В конце 2007 - начале 2008 года правительство, стремясь повысить доступность жилья для населения, в том числе с умеренными и низкими доходами, подготовило проект "Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2020 года". В соответствии с ней ввод жилья должен был вырасти с 61 млн до 142 млн кв. м, а доля семей, которые смогли бы приобрести стандартное жилье на свои и заемные средства, - с 19 до 60%. Надежду на реальность столь масштабных задач давали высокие темпы роста жилищного строительства и ипотечного кредитования. Но мировой финансовый кризис 2008 года помешал утвердить стратегию.
Чтобы федеральные земли, не используемые или используемые неэффективно, активнее вовлекались в жилищное строительство и на них создавалась инженерная инфраструктура, в 2008 году был образован Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства .
Клубок накопившихся острейших проблем вынудил президента объявить в конце 2005 года о начале реализации этого национального проекта. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье невозможно было увеличить без развития ипотечного кредитования. Но процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам оставались высокими и были обусловлены большими рисками кредитования и дорогими долгосрочными кредитными ресурсами. Малые объемы жилищного строительства не покрывали даже низкий платежеспособный спрос на жилье. Сфера жилищного строительства оставалась крайне монополизированной, что было вызвано большими издержками "входа на рынок" из-за административных барьеров, непрозрачных процедур предоставления земельных участков и необоснованных обременений при их использовании. Не было эффективных механизмов, которые побуждали бы упреждающе создавать транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру на территории, предназначенной под жилищное строительство.
Чтобы выявить социальную базу и возможности реализации такого национального проекта, в конце 2003 года были проведены масштабные опросы населения, руководителей банков, администраций регионов и муниципалитетов, а также застройщиков . Оказалось, что только 39% граждан довольны жилищными условиями, 61% - хотели бы их улучшить, в том числе 7,1% - в порядке расселения. 28,5% опрошенных готовы были купить жилье на рынке (построить) самостоятельно, без поддержки государства были готовы, а при условии, что государство окажет помощь, - 49,3%. Иными словами, почти половина населения на момент опроса была психологически готова участвовать в рыночных отношениях. Это примерно 80% тех, кто нуждался в улучшении жилищных условий.
Среди всех схем жилищного финансирования респонденты отдали предпочтение ипотечным кредитам на приобретение готового жилья, хотя на практике больше было распространено участие в долевом строительстве жилья. Это означало, что такое участие для граждан являлось и по сей день остается вынужденным. Долгосрочные ипотечные кредиты как раз и должны были облегчить приобретение готовых квартир.
На 2006-2007 годы в проекте предусмотрены меры по четырем приоритетам (рис. 2 ).
Рисунок 2. Структура приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
Первый приоритет - увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Был дополнительно увеличен уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за счет федерального бюджета, предоставлены госгарантии по его облигациям, приняты нормативные правовые меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, включая рынок ипотечных ценных бумаг.
Второй приоритет - повышение доступности жилья для молодых семей. Им стали предоставляться субсидии на приобретение жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 35-40% стоимости жилья (10% - за счет федерального бюджета, 25-30% - за счет региональных или местных бюджетов).
Третий приоритет - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем уволенных военнослужащих, жителей Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, чернобыльцев и т. п. Им стали предоставляться государственные жилищные сертификаты для приобретения стандартного жилья.
Четвертый приоритет - увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры благодаря: снижению административных барьеров для жилищного строительства; предоставлению госгарантий по банковским кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков для жилищного строительства и выделению средств федерального, региональных и местных бюджетов на частичную оплату процентов по ним; прямым инвестициям из бюджетов на условиях софинансирования модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
В 2010 году по сравнению с 2004 годом было запланировано: в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60 до 50% снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8% снизить ставки по ипотечным кредитам. А главное - с 9 до 30% повысить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями (рис. 3 ).
Рисунок 3. Основные показатели проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
На конец 2008 года в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании были отмечены положительные сдвиги. Этому способствовала не только реализация национального проекта, но и общая благоприятная экономическая ситуация. В 2008 году по сравнению с 2004 годом доля семей, которым доступно приобретение жилья на собственные и заемные средства, увеличилась с 9 до 17,8%, ввод жилья - с 41,6 до 63,8 млн кв. м.
На 1 января 2009 года, по данным Банка России, задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 995 млрд рублей, еще 82 млрд рублей (7,6% общей задолженности) было сосредоточено на консолидированном балансе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,6% ВВП (на 1 января 2008 года - 2,0% ВВП). И это при том, что до III квартала 2008 года постоянно улучшались условия предоставления ипотечных кредитов: первоначальный взнос и ставка процента снижались, а срок кредита возрастал.
Без государственной поддержки в условиях кризиса жилищное строительство, включая строительство обеспечивающей инфраструктуры, и ипотечное кредитование останутся в тяжелом положении на ближайшие несколько лет. В конце 2008 года и в 2009 году такая поддержка была оказана правительством в рамках реализации антикризисных мер, а также Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ), Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
Основная идея антикризисных мер в жилищной сфере состояла в получении синергетического эффекта от максимально возможной концентрации государственного спроса и спроса населения на рынке жилищного строительства, в оживлении через жилищное строительство благодаря его высокому мультипликативному эффекту других секторов экономики и снижении уровня безработицы. Была поставлена задача массового строительства жилья экономического класса, соответствующего современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступного по цене.
Во-первых , для поддержки завершения начатого в предыдущие годы строительства многоэтажных зданий было предложено сконцентрировать государственный спрос на первичном рынке жилья, в том числе для обеспечения жильем увольняемых и уже уволенных военнослужащих за счет средств федерального бюджета, а также граждан, переселяемых из аварийного жилья с помощью средств Фонда ЖКХ.
Это должно было не только помочь застройщикам завершить начатое строительство, но и предотвратить вторую волну "обманутых дольщиков", вложивших средства в строительство замороженного жилья. К сожалению, в декабре 2008 года вместо запланированных 15 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета было приобретено лишь 3 тыс., так как застройщики не хотели продавать жилье по установленным государством низким ценам, а уже готового жилья было явно недостаточно для продажи государству.
Схема приобретения жилья субъектами Федерации с помощью средств Фонда ЖКХ более гибкая: заключается государственный контракт на приобретение жилья в зданиях высокой степени готовности, где строительство можно завершить примерно за полгода.
В 2009 году на выполнение своих обязательств по обеспечению жильем 104 тыс. россиян установленных категорий государство должно было выделить 187 млрд рублей (без учета программы Фонда ЖКХ), что могло бы существенно оживить первичный рынок жилья. К сожалению, эти планы не были реализованы.
Во-вторых , для поддержки ипотечного кредитования в конце 2008 года был сделан дополнительный взнос в уставный капитал АИЖК в размере 60 млрд рублей, в 2009 году - еще 20 млрд рублей, а также планировалось предоставить заем на сумму 40 млрд рублей из средств Фонда национального благосостояния. АИЖК использует полученные средства не только на свою постоянную деятельность - рефинансирование ипотечных кредитов, но и для предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам других эмитентов, на поддержку строительства жилья эконом-класса, на реструктуризацию ипотечных кредитов заемщиков, которые оказались в тяжелой ситуации.
Ценные бумаги с поручительством АИЖК банки, выдающие ипотечные кредиты, могут использовать для получения в Центральном банке кредитов в объеме до 500 млрд рублей. Однако возможности кредиторов по выпуску ипотечных ценных бумаг, обеспеченных в соответствии с законодательством надежными ипотечными кредитами (размер первоначального взноса не ниже 70% стоимости залога), гораздо ниже потенциальных объемов поручительств АИЖК, поскольку накопленные банками ипотечные активы не отвечают требуемой надежности. Основной риск использования средств Центробанка состоит в том, что ипотечные кредиторы попадают в зависимость от краткосрочных ресурсов ЦБ, значит, повышается вероятность роста процентных ставок, если кредиты выдаются по фиксированным ставкам. Поэтому АИЖК рассматривает возможность расширения перечня стандартных ипотечных кредитов, в том числе за счет кредитов с переменной процентной ставкой, которые снижают риск процентных ставок, но увеличивают кредитный риск.
Кроме того, расширены возможности использования средств пенсионных накоплений для инвестирования в ипотечные ценные бумаги и облигации АИЖК с государственными возможностями. Это позволит состыковать сроки по ипотечным кредитам и сроки по средствам, привлекаемым для их финансирования.
АИЖК начинает предоставлять займы банкам на кредитование строительства жилья эконом-класса. Возврат займов будет обеспечен продажей банками АИЖК ипотечных кредитов гражданам на приобретение такого жилья после завершения строительства. Чтобы гарантировать спрос на построенное жилье в условиях общего его снижения со стороны населения, привлекаются "гаранты спроса" - Фонд РЖС, государственные заказчики и т. п. А также АИЖК через специально созданную дочернюю организацию - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - использует часть средств для реструктуризации ипотечных кредитов заёмщиков, потерявших работу или столкнувшихся с понижением заработной платы, для отсрочки на один год платежей по ипотечным кредитам. В этой программе может быть максимум 100 тыс. участников. В настоящее время АРИЖК и банками самостоятельно реструктурировано порядка 20-30 тыс. ипотечных кредитов. Реструктуризация позволяет не обращать взыскания на заложенное жилье в условиях снижения цен и дает возможность заемщикам поправить свое финансовое положение.
Реструктуризации с поддержкой АРИЖК подлежат ипотечные кредиты, выданные до 1 июля 2009 года. Программа ориентирована на экономически активный средний класс заемщиков, для которых заложенное жилье является единственным, а механизм реструктуризации задолженности меняет график платежей, основываясь на ожиданиях улучшения финансового положения заемщика по истечении года. Региональные власти должны содействовать трудоустройству или обеспечивать временным жильем в маневренном фонде заемщиков, которые объективно не смогут восстановить платежеспособность.
В-третьих , с начала 2009 года разрешено средства материнского капитала использовать на улучшение жилищных условий сразу после рождения ребенка и получения сертификата . За 6 месяцев 2009 года были удовлетворены заявления на погашение долга по жилищным кредитам 61% получателей материнского (семейного) капитала.
В-четвертых , для стимулирования рынка с 1 января 2008 года были увеличены налоговые вычеты при покупке жилья- с 1 млн до 2 млн рублей, а также принято решение о включении в расходы затрат организаций на субсидирование своим работникам процентных ставок по кредитам для приобретения или строительства жилья.
В-пятых , с августа 2009 года Фонд РЖС начал проводить аукционы по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, было выставлено 4 земельных участка суммарной площадью около 1,5 тыс. га под строительство 5,8 млн кв. м общей площади жилья.
Намеченные антикризисные меры по обеспечению населения доступным жильем и поддержке жилищного строительства пока не реализованы в полной мере, слишком медленно принимаются необходимые организационные и нормативно-правовые решения, а действия недостаточно скоординированы.
В рамках подготовки новой редакции ФЦП "Жилище" на период до 2015 года продолжается обсуждение предложений по созданию условий для массового строительства с использованием современных технологий энергоэффективного, экологичного и при этом доступного по цене жилья эконом-класса; по стимулированию спроса на жилье на первичном рынке (рынке вновь построенного жилья), включая государственный спрос и поддержку спроса отдельных категорий граждан, например молодых семей. Уже не первый год рассматривается возможность строительства жилья, включая малоэтажное, некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами, чтобы снизить цену на жилье, исключив прибыль коммерческого застройщика, и напрямую "завязать" спрос и предложение, минимизируя риск "перепроизводства" жилья, которое не находит своего покупателя - особенно в условиях кризиса. Содействовать развитию жилищно-строительных кооперативов государство могло бы, облегчая их создание, бесплатно обеспечивая типовой проектной документацией, предоставляя на льготных условиях земельные участки под строительство.
Чтобы повысить ликвидность банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и создать инструмент накопления на первый взнос по ипотечным кредитам, Ассоциация региональных банков предложила открыть в коммерческих банках безотзывные на определенный срок жилищные накопительные вклады при условии, что банк будет обязан по истечении срока вклада выдать ипотечный кредит, считая накопленную сумму первоначальным взносом. Но ставка по кредиту будет рыночной, а размер кредита будет зависеть от платежеспособности заемщика. Возмещение по страхованию таких вкладов хорошо бы повысить - с 700 тыс. до 2 млн рублей. Это предложение также пока не реализовано на уровне закона.
Реформа прав собственности на жилье началась с передачи в муниципальную собственность государственного жилищного фонда: в 1991 году - той значительной его части, которая находилась в ведении местных Советов, а в 1992-1998 годах - в ведении министерств, ведомств, организаций, госпредприятий (ведомственный жилищный фонд). Передача ведомственного жилья в муниципальную собственность заняла существенно больше времени, потому что требовала финансовой поддержки из федерального бюджета, на эти цели выделялись дополнительные трансферты.
Почти одновременно началась приватизация жилищного фонда. Обсуждалось несколько ее вариантов. Первоначальная редакция Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривала частичный выкуп жилья сверх установленной базовой стоимости. Но в 1992 году было принято решение о бесплатной передаче государственного и муниципального жилья его нанимателям, то есть просто об оформлении в собственность нанимателей тех квартир, в которых они проживали .
Это была, пожалуй, не самая удачная форма приватизации жилья, хотя она имела и положительные последствия. Уже на конец 1995 года в России было приватизировано 36% жилых помещений, подлежащих приватизации, а на конец 2007 года - 69% . В короткий срок был создан рынок жилья - быстро начались сделки по купле и продаже квартир. Например, в Москве в 1992 году 2,5% домохозяйств были участниками рынка купли-продажи жилья, в 1995 году - 5,5% .
С самого начала предполагалось ограничить срок бесплатной приватизации, чтобы сохранить часть жилищного фонда в муниципальной собственности для предоставления его малоимущим гражданам по социальному найму. В Законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", принятом в 2004 году, окончание бесплатной приватизации было намечено на 1 января 2007 года, но потом законодатели продлили этот срок до 1 января 2010 года. В настоящее время снова предлагается продлить этот срок. Такое решение может иметь отрицательные последствия, так как существенно сократит возможности предоставления жилья малоимущим гражданам.
Активизировался рынок аренды частного жилья, поскольку были сняты ограничения на количество и размеры жилых помещений в частной собственности одного лица, а также на размеры арендной платы. По Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% частных домохозяйств снимали жилые помещения . Эти данные отражают низшую оценку, поскольку арендодатели, как правило, не заявляют о себе и не платят налоги, а арендаторы также не всегда заинтересованы в раскрытии информации.
На рынке арендного жилья представлены в основном "вторые" квартиры и комнаты, где владельцы не проживают. Это жилье, которое приобретено в ходе бесплатной приватизации, или для использования в будущем, или для перепродажи. Сдаются в поднаем и муниципальные квартиры - закон это не запрещает.
А вот коммерческой аренды жилья в специально возведенных для этой цели многоквартирных зданиях практически не было и нет, так как сложившиеся ставки арендной платы хотя и высоки, но не обеспечивают "доходным домам" инвестиционной привлекательности. Физические лица готовы сдавать жилье в аренду по сложившимся ценам, потому что в основном они не понесли затрат на его строительство или приобретение, а плата за коммунальные услуги и обслуживание до сих пор существенно субсидируется. Инвестор, вкладывая деньги в строительство "доходного дома", должен не только компенсировать арендной платой свои затраты, но и получить прибыль. Поэтому на рынке арендного жилья профессиональные застройщики сегодня неконкурентоспособны.
В результате реформирования прав собственности и аренды жилья существенно изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (табл. 1 ). В 1990 году в государственной собственности находилось 67% всего жилья, ведомственные квартиры и комнаты составляли 42%, а жилищный фонд местных Советов - 25% . В 2007 году доля жилья в госсобственности составила 5,3% , муниципального жилищного фонда - 13,5% . Таким образом доля жилищного фонда в публичной собственности уменьшилась с 67 до 18,8% (в 3,6 раза).
Таблица 1. Структура жилищного фонда по формам собственности в 1990 и 2007 годах, % к итогу
Источники : Народное хозяйство РСФСР в 1990 году. Статистический ежегодник. Госкомстат РСФСР. М., 1991; Результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 1-жилфонд за 2007 год. Росстат.
В 1990 году частный жилищный фонд (жилье в личной собственности граждан и собственности жилищно-строительных кооперативов) составлял 30% , на начало 2008 года - 81,1% . Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда - 69% (2004 год) , в Великобритании - 81% (2003 год), в Румынии - 97,5% (2002 год), в Эстонии - 96% (2005 год), в Болгарии - 92,5% (2005 год), в Литве - 90,9% (2001 год) . С одной стороны, высокая доля частного жилищного фонда, которая достигнута в России в результате бесплатной приватизации жилья, - это хорошо, потому что были сформированы первоначальные активы домашних хозяйств в условиях перехода к рынку. С другой стороны, создаются дополнительные проблемы, так как резко уменьшился муниципальный жилищный фонд, который мог бы предоставляться малоимущим по найму. И еще - появился слой так называемых бедных собственников. Эта проблема существует во всех восточноевропейских странах, где прошла приватизация жилья, а теперь появляется также в западноевропейских. И пока не понятно, что делать. Когда собственниками становятся люди с низким доходом, они не в силах выполнять свои обязанности: не в состоянии платить налог на недвижимость и содержать жилье. То есть они владеют большим активом, но их текущие доходы не позволяют нести бремя собственности.
Обеспечение социальным жильем малоимущих граждан в 1991-2008 годах не было реальным приоритетом жилищной политики. С советских времен сохранилась очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма, в которой состоят 3,4 млн семей, или 7% общего их числа . Они считались "нуждающимися в улучшении жилищных условий" не из-за низких доходов, а потому, что жилплощадь, приходящаяся на члена семьи, была меньше установленного норматива. Только с принятием нового Жилищного кодекса в 2004 году стала действовать норма, согласно которой социальное жилье предоставляется внаем по договору социального найма лишь действительно малоимущим гражданам. Хотя уже в 1993 году в статье 40 Конституции РФ было продекларировано: "Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".
Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по обеспечению социальным жильем всех очередников, но с 1 марта 2005 года встать в очередь на получение социального жилья могут только граждане, признанные малоимущими из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. А обязанность по обеспечению социальным жильем "старых" очередников, которые не являются малоимущими, просто выпала из поля зрения при разграничении государственных и муниципальных полномочий: муниципалитеты обеспечивают социальным жильем только малоимущих , государство - лишь отдельные категории граждан, установленные федеральными законами (многие из которых относятся к числу "старых" очередников, не являющихся малоимущими).
С конца 1990-х годов для обеспечения жильем установленных законом категорий граждан, включая уволенных или подлежащих увольнению военнослужащих, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, вынужденных переселенцев и других, используются субсидии на приобретение жилья - государственные жилищные сертификаты, которые выдаются на 100% стоимости жилья, определенной по нормативам. В других федеральных, региональных или местных программах, например "Обеспечение жильем молодых семей" в рамках ФЦП "Жилище", субсидия предоставляется на часть стоимости жилья. Субсидии для приобретения жилья на рынке эффективнее, чем строительство жилья за счет бюджетных средств и предоставление его в собственность или по социальному найму, потому что они дают получателю большую свободу выбора. Хотя единственным вариантом обеспечения жильем нуждающихся малоимущих граждан все-таки остается предоставление жилья по договору социального найма.
Реформа ЖКХ (ее составляющие: оплата жилья и коммунальных услуг, социальная поддержка оплаты жилья и коммунальных услуг, управление жилищным фондом, предоставление коммунальных услуг) всегда присутствовала в основных направлениях государственной жилищной политики. Сегодня можно говорить о серьезных результатах только в оплате жилья и коммунальных услуг и социальной поддержке этой оплаты. И неудивительно, так как невозможно было перейти на рыночные отношения, привлечь частный бизнес, частные инвестиции в экономику сектора, который находился практически полностью на бюджетных дотациях.
Общая либерализация цен в 1992 году не затронула жилищно-коммунальные услуги (что дает о себе знать до сих пор), поскольку власти опасались негативных социальных последствий. Конечно, услуги ЖКХ пользуются гарантированным спросом, и риск не реализовать их практически нулевой. Но огромный риск заключался в том, что весь сектор находился на государственных дотациях. Причем дотации были не адресными - предоставлялись не конкретно нуждавшимся людям, а жилищным и коммунальным предприятиям, в основном муниципальным. Так покрывались их убытки, в том числе от неэффективной деятельности. Если убытки покрывались не полностью, росла задолженность. При таком подходе дотации доставались не наиболее нуждающимся, а тем, у кого квартиры большей площади или кто потреблял больше коммунальных услуг.
Предстояло ликвидировать дотационность сектора и перейти на 100%-ую оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями из трех источников: собственных доходов (зарплата, пенсия и т. п.), бюджетных средств, предоставленных в форме адресных субсидий, и бюджетных средств в виде льгот. Был запланирован постепенный переход с ежегодным увеличением платежей населения за обслуживание и текущий ремонт жилья и соответствующим снижением дотаций жилищно-коммунальным предприятиям. Изначально переход был намечен на 1993-1998 годы , в дальнейшем он неоднократно продлевался из политических соображений и формально на уровне федеральной политики завершен лишь в 2005 году.
До 1997 года государство не стимулировало проведение реформы оплаты жилья и коммунальных услуг на региональном и местном уровнях. Регионы и муниципалитеты самостоятельно ускоряли или сдерживали переход на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг. В 1997 году были введены федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг (табл. 2 ) с целью стимулирования проведения реформы. Исполнение этих стандартов не вменили в обязанность субъектам Федерации и органам местного самоуправления, однако именно исходя из этих стандартов стали предоставлять трансферты из федерального бюджета на выравнивание бюджетной обеспеченности регионов.
Таблица 2. Федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг
| Год | Федеральный стандарт уровня платежей граждан, включая льготы и субсидии, % | Федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, % | Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья, кв. м | Федеральный стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на один кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по России, рублей | Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на один кв. м общей площади жилья в месяц**, рублей |
|---|---|---|---|---|---|
| 1997 | 35 | 16 | 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек 42 кв. м на семью из двух человек 33 кв. м на одиноко проживающего | 8,2* | - |
| 1998 | 50 | 18 | 9,2 | - | |
| 1999 | 60 | 19 | 11,5 | - | |
| 2000 | 70 | 20 | 12,8 | - | |
| 2001 | 80 | 22 | 14,2 | - | |
| 2002 | 90 | 19,1 | - | ||
| 2003 | 90 | Не устанавливается | - | ||
| 2004 | 90 | 26,4 | 2,6 | ||
| 2005 | 100 | 31,9 | 2,8 | ||
| 2006 | 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина | 41,6 | 3,2 | ||
| 2007 | 47,2 | 3,6 | |||
| 2008 | 52,0 | 4,0 | |||
| 2009 | 56,3 | 4,3 | |||
| 2010 | 62,7 | 4,8 |
* С учетом деноминации. ** Введен с 2004 года.
Источники : Соответствующие постановления правительства.
Федеральный стандарт уровня платежей граждан (включая льготы и субсидии) с 2005 года составляет 100% . Базой для него является другой стандарт - предельная стоимость жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Он устанавливается в среднем по стране и дифференцированно по регионам, включая стоимость коммунальных услуг, обслуживания и текущего ремонта жилья. Таким образом, в 2005 году была формально завершена реформа в части возмещения населением текущих затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Формально потому, что в соответствии с федеральным стандартом население сегодня должно оплачивать с помощью жилищных субсидий и льгот 100% этих текущих расходов. А фактически, поскольку каждый регион сам устанавливает этот порог, данный показатель в 2008 году составил в среднем по России 87,2% (табл. 3 ). Он был бы гораздо выше, если бы Москва и автономные округа, отнесенные к районам Крайнего Севера, не продолжали существенно дотировать жилищно-коммунальные услуги. Отметим, что если в районах Крайнего Севера продолжение дотирования целесообразно (в противном случае число получателей субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг было бы слишком большим), то в Москве свидетельствует о неэффективности расходования бюджетных средств. Так, в Москве в 2008 году население покрывало только 86,4% затрат на предоставление коммунальных услуг и 30,0% - на предоставление жилищных услуг . В целом по России бюджетная компенсация разницы в тарифах по жилищным услугам составила в 2008 году 47,7 млрд рублей, из которых на долю столицы приходилось 41,7 млрд (87,5%).
Таблица 3. Федеральный и среднерегиональный стандарты уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением, %
Источники
: Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-ЖКХ (сводная);
соответствующие постановления правительства.
Для социальной защиты населения при оплате жилья и коммунальных услуг применяется другой федеральный стандарт - максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. С 1994 года реализуется первая общероссийская программа адресной социальной защиты населения при оплате жилья и коммунальных услуг на основе уровня дохода участников. На конец 2008 года субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг получали 7,8% семей, средний размер субсидии составлял 1201,5 рубля в месяц на семью , в целом за 2008 год субсидии получали 10,4% семей.
Субсидии распространяются на все коммунальные услуги, предоставляемые в домах, уровень благоустройства, водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, водоотведение которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании, и на оплату жилого помещения, то есть оплату содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме (или оплату содержания жилого дома).
Размер субсидии определяется по формуле:
С = ССЖКУ х n - Т х К х Д , где
С - размер субсидии;
ССЖКУ - региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг (столько стоят содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги, которыми оснащены дома со средними условиями в муниципальном образовании, исходя из регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг);
n - количество членов семьи;
Т - установленная максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе (федеральный стандарт - 22%);
Д - совокупный семейный доход;
К - специальный коэффициент, который применяется только в том случае, если семейный доход ниже прожиточного минимума семьи, и рассчитывается как отношение семейного дохода к прожиточному минимуму. Для остальных семей К равен 1.
Организационная схема предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг со временем изменилась. Ранее субсидии из бюджета поступали жилищным и коммунальным предприятиям, а сейчас перечисляются непосредственно гражданам на их банковские счета или выплачиваются через организации связи. То есть потребитель услуги получил возможность влиять на поставщика услуг.
Достаточно сложно проходит реформирование льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг. Их имеют около 25% россиян. И предоставляются они традиционно в виде скидки на оплату услуги, как правило, в размере 50% ее стоимости. Помощь оказывается формально всем лицам определенных категорий, которые не всегда реально нуждаются в социальной поддержке. Для повышения эффективности использования бюджетных средств ставится задача перейти от скидок к реальным выплатам при повышении их социальной направленности. При этом улучшится финансовое состояние предприятий ЖКХ, поскольку платежи населения более предсказуемы, чем бюджетные, а у населения появится возможность рублем влиять на качество услуг.
Толчком для проведения реформы в этой сфере стал Закон от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ , который передал субъектам Федерации право устанавливать социальную поддержку в виде скидки или денежных выплат для большинства льготных категорий граждан, кроме Героев Советского Союза и России, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы и Трудовой Славы. Для "региональных льготников" власти субъектов Федерации установили форму, объем и порядок предоставления льгот, порядок их финансирования.
На конец 2007 года реализовались три модели реформирования льгот, все - с переходом на денежные выплаты, а отличались они принципами определения размера выплат:
первая модель - размер денежных выплат эквивалентен установленной скидке в фактической оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Модель можно назвать простой монетизацией, поскольку "монетизированные" льготы равны ранее предоставленной скидке;
вторая модель - денежные выплаты равны скидке с размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, применяемого при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг малообеспеченным гражданам. Это более социально справедливая модель, так как граждане одной льготной категории, проживающие в одном поселении, имеют равные льготные выплаты, зависящие от установленного для этого поселения размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг;
третья модель - всем гражданам определенной льготной категории в пределах всего региона предоставляются одинаковые денежные выплаты. По этому варианту была проведена монетизация так называемых "социальных" льгот (льготы на лекарства, проезд на транспорте, зубопротезирование, телефонную связь и др.).
Этому направлению реформы с середины 1990-х годов уделялось повышенное внимание, и именно здесь было допущено больше всего ошибок, очевидных с позиции сегодняшнего дня.
Бесплатная и безусловная приватизация жилья породила многочисленные проблемы в управлении жилищным фондом. В странах Восточной Европы нельзя было "просто так" приватизировать свою квартиру (даже при льготной приватизации). Всегда выдвигалось требование: сначала все жильцы многоквартирного дома должны договориться о приватизации квартир, подписать соглашение и создать ассоциацию (товарищество) собственников жилья, к которой переходила обязанность по управлению домом.
В России с 1996 года декларировалась важность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), самостоятельность и независимость их деятельности, прописаны нюансы их деятельности в Законе "О товариществах собственников жилья" . Но аналогичное требование отсутствовало. Поэтому в многоквартирном доме могло быть приватизировано лишь несколько квартир, жильцы существенно различались по уровню доходов, не хотели или не могли нести бремя общих расходов и вообще опасались, что с созданием ТСЖ придется за облуживание жилья платить существенно больше, чем при муниципальных ставках. Собственники помещений, если и соглашались принять дом в управление, то лишь при условии, что местная власть проведет капитальный ремонт. Но на это у нее денег, как правило, не было…
Товарищества собственников жилья создавались в основном в новостройках застройщиками, которые не хотели заниматься эксплуатацией жилищного фонда, сами регистрировали ТСЖ и определяли управляющую компанию, а собственников ставили перед свершившимся фактом. Таким управляющим, как правило, становилась муниципальная дирекция единого заказчика (ДЕЗ). На практике власти изначально пошли на половинчатый, компромиссный вариант в управлении жилищным фондом. Были созданы муниципальные дирекции единого заказчика, которые от лица собственников жилья (граждан или муниципалитета) в многоквартирных домах стали заказывать коммунальные услуги и нанимать подрядные организации для обслуживания и ремонта. Причем не важно, часть квартир в доме приватизирована или все - управление оставалось за дирекцией единого заказчика. В таких условиях реформировать систему оказалось чрезвычайно сложно.
ДЕЗ быстро стала монополистом на вверенной ей территории, одна отвечала за большое количество многоквартирных домов, брала на себя функции по содержанию и управлению или без всякого конкурса привлекала подрядчиков, не допускала сюда ТСЖ. В результате закрепился монопольный муниципальный заказ на жилищно-коммунальное обслуживание, блокировались любые попытки развития конкуренции среди управляющих и подрядных организаций. А ТСЖ попросту выпадали из такой системы. Динамика их образования в нашей стране отражает все сложности проведения данной реформы (табл. 4 ).
Собственники приватизированных квартир либо отказывались участвовать в управлении всем домом, либо не могли договориться между собой. Кроме того, в 1998 году Конституционный суд принял одиозное решение о том, что собственники квартир могут отказаться от вступления в ТСЖ, даже если оно было создано решением большинства собственников . Поэтому, даже если ТСЖ создавалось, оно часто было неработоспособным.
Таблица 4. Товарищества собственников жилья в 1993-2008 годах
| Количество ТСЖ | Доля городского жилищного фонда, управляемого ТСЖ, % | |
|---|---|---|
| 1993 | 9 | 0,003 |
| 1994 | 80 | 0,03 |
| 1995 | 325 | 0,125 |
| 1996 | 615 | 0,25 |
| 1997 | 1875 | 0,7 |
| 1998 | 3351 | 1,25 |
| 1999 | 4100 | 1,5 |
| 2000 | 4800 | 1,8 |
| 2001 | 5500 | 2,0 |
| 2002 | 6500 | 2,4 |
| 2003 | 7500 | 2,9 |
| 2004 | 9740 | 4,15 |
| 2005 | 12244 | 4,2 |
| 2006 | 19480 | 6,3 |
| 2007 | 22376 | 7,5 |
| 2008 | 46501 | 14,3 |
Источники
: 1994-1995 годы и 2000-2004 годы - оценка Фонда «Институт экономики города»;
1996-1999 годы - данные Минстроя, Минземстроя, Госстроя; 2005-2008 годы - данные Росстата,
результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-ЖКХ (реформа).
С 2004 года в этом секторе существенно изменилась государственная политика. Принятый новый Жилищный кодекс поглотил Закон "О товариществах собственников жилья", включив все его нормы. Государственная политика стала ориентироваться на демонополизацию заказа на управление многоквартирными домами, на более активное создание ТСЖ или других форм принятия консолидированных решений собственниками помещений в многоквартирных домах, на формирование профессионального конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом для перехода от административных отношений в этой сфере на договорные.
Была предложена новая конструкция: формировать конкурентный рынок по управлению многоквартирными домами на принципах пообъектного управления. Иными словами, объектом управления становится конкретный многоквартирный дом, применительно к которому должна быть определена конкретная смета расходов, доходов, объем работ, а управляющие компании привлекаются собственниками жилья или ТСЖ либо муниципалитетами на конкурсной основе. Главное, что собственники в доме или ТСЖ заключают с управляющей компанией договор, определяющий права и обязанности сторон, ответственность компании за предоставление жилищно-коммунальных услуг.
По состоянию на 1 января 2009 года с выбором управления (создание ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией, непосредственное управление) в целом по России определились собственники помещений свыше 1,6 млн (или 71%) многоквартирных домов, при этом 31,9% домов управляются управляющими организациями (из них в 78% домов предпочтение отдано частным компаниям), 5,6% домов - ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 33,5% домов - непосредственно собственниками помещений . Собственники ведут себя консервативно и рационально. Если не знают, кого выбирать, или выбирать не из кого, они не спешат - это право останется за ними навсегда. А на ближайшее время выбор за них обязана сделать муниципальная власть.
Согласно Гражданскому и Жилищному кодексам собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит доля общего имущества (лестница, крыша, подвал, нежилые помещения, земельный участок), которая не может быть отчуждена отдельно от жилого помещения. Проблема передачи этой доли в общую долевую собственность владельцам квартир по-прежнему актуальна. На практике дело обстоит непросто. Поскольку не существует формального описания общего имущества внутри конкретного многоквартирного дома, возникает много споров. Например, относится ли подвал, который муниципалитет сдает в аренду под склад, к общему имуществу дома или принадлежит муниципалитету? Кто может принимать решение о строительстве мансардных этажей?
Еще сложнее с земельным участком, на котором расположен дом. Законом "О введении в действие Жилищного кодекса" предусмотрена упрощенная процедура перехода земельного участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений с момента формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета. При этом формирование земельного участка поручено органам государственной власти и местного самоуправления. А они не спешат это делать. Более того, во многих городах, например в Москве, власть перекладывает все расходы на собственников помещений . Безусловно, вопросы формирования общего имущества требуют дальнейшего законодательного разрешения.
Мнение населения: что лучше - ДЕЗ или частная управляющая компания?
Результаты всероссийского опроса, проведенного ВЦИОМом 22-23 ноября 2008 года по заказу государственной корпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ". Опрошено 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.
Насколько россияне информированы о реформе ЖКХ, в частности о том, что их дом может быть капитально отремонтирован за счет государственной корпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" по решению жильцов?
Не слышали об этом 58% россиян, осведомлены - 28%, затруднились ответить - 13%.
Среди осведомленных 40-41% - жители Москвы, Санкт-Петербурга и средних городов.
Среди неинформированных 61-64% - жители малых городов и сел.
Готовы ли россияне вступить в товарищество собственников жилья или выбрать частную управляющую компанию вместо ДЕЗа (ЖЭКа), чтобы повысить качество жилищно-коммунальных услуг?
В той или иной степени готовы 39%, не готовы - 28%, затруднились ответить - 33%.
Среди готовых к такому решению 52% составляют люди с высокой оценкой своего материального положения.
Среди неготовых 23% - респонденты с низкой оценкой своего материального положения.
Кто предоставляет более качественные жилищно-коммунальные услуги - государственная или частная компания?
Частная компания - считают 36% респондентов, государственная - 28%, затруднились ответить - 36%.
Среди сторонников частной компании 40-41% - 18-34-летние россияне.
Среди сторонников государственной компании 34% - респонденты в возрасте 60 лет и старше.
Реформирование коммунального комплекса направлено на привлечение в эту сферу частного бизнеса и инвестиций, повышение качества и надежности коммунальных услуг. В жилищном секторе действуют рыночные субъекты, предоставляющие услуги на условиях конкуренции, а в коммунальном секторе - так называемые естественные локальные монополии: водоканалы, теплоснабжающие организации. Но и для них можно сформировать рыночные отношения с помощью тарифного регулирования, создав псевдоконкурентную мотивацию для сокращения непроизводительных издержек или условия соперничества, если не "на рынке", то "за рынок", например внедрив концессионные соглашения.
В соответствии с Законом "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" тарифы в области инвестиционной деятельности должны регулироваться на основе инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, принимаемых для реализации программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, а сама политика регулирования должна быть прозрачной и предсказуемой. Иначе частный инвестор не станет вкладывать средства в модернизацию и развитие коммунальной инфраструктуры.
Но этот закон, к сожалению, так и не заработал в полной мере. Цена (тариф) на товары и услуги организации коммунального комплекса по-прежнему определяется "от затрат" предприятия. В 2005 году, чтобы сдержать инфляцию, законодатели внесли в закон изменения, в соответствии с которыми на федеральном уровне тарифы стали регулировать через предельные индексы их изменения. Это не помогло уменьшить инфляцию, но стало серьезным препятствием для вложения частных инвестиций в сектор, поскольку реализация любой инвестиционной программы по развитию или модернизации коммунальной инфраструктуры требует затрат инвестора, которые должны быть ему компенсированы в течение установленного (обычно длительного) периода времени через повышение тарифа. В условиях непрогнозируемых тарифов инвестор несет слишком большие риски, поэтому отказывается от инвестиций. С 2009 года устанавливать предельные индексы стали субъекты Федерации, что не решило проблему . Не защитил инвесторов и Закон "О концессионных соглашениях" , который был принят в 2005 году, но до сих пор практически не используется в коммунальном секторе.
Государственная политика в реформировании коммунального сектора остается весьма противоречивой. С одной стороны, продолжается приватизация основных фондов, с другой - провозглашаются принципы государственно-частного партнерства, основанные на сохранении коммунальной инфраструктуры в публичной собственности и на привлечении частных инвестиций в ее развитие и управление (пример сектора водоснабжения в табл. 5 ).
Таблица 5. Приватизация основных фондов и управления в секторе водоснабжения, %
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Приватизированная собственность | 7,6 | 9,1 | 12,7 | 19,3 | 20,7 |
| Частные операторы | 2,1 | 5,4 | 7,0 | 8,9 | 13,1 |
Источник : Росстат.
Только с принятием в 2004 году Градостроительного кодекса РФ и внесением поправок в Земельный кодекс РФ государственная политика в градостроительном регулировании стала более внятной.
До этого жилищное строительство велось хаотично, преобладала так называемая точечная застройка, земельные участки для строительства предоставлялись после предварительного согласования с чиновниками места размещения объекта. Не было планового освоения территории и конкурентных процедур предоставления прав на земельный участок. Все обязанности по градостроительной подготовке земельного участка вменялись застройщику. Эта забюрократизированная непрозрачная система отнимала у застройщиков несколько лет. К сожалению, она и сегодня во многом остается такой, несмотря на законодательные изменения.
Первые попытки улучшить ситуацию были предприняты в рамках пакета законов о доступном жилье и реализации проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в конце 2004 года. Новый Градостроительный кодекс предложил систему градостроительного регулирования, которая требовала лишь 5-7 согласующих инстанций для получения разрешения на строительство вместо 45-60. Эта система обязала органы власти всех уровней проводить территориальное планирование, включая разработку органами местного самоуправления генеральных планов поселений и городских округов, а также принимать правила землепользования и застройки, устанавливающие публичные градостроительные регламенты, обязательные для застройщиков и владельцев недвижимости. Публичное предъявление ограничений и правил застройки избавляет застройщика от необходимости согласовывать эти ограничения с многочисленными ведомствами в индивидуальном порядке.
Однако территориальное планирование и градостроительное зонирование внедряются чрезвычайно медленно из-за недостатка бюджетных средств и специалистов для разработки необходимой документации, а главное - из-за мощного сопротивления укоренившейся бюрократической системы распределения земельных ресурсов и организации доступа на рынок застройки.
На 1 июня 2009 года не было утверждено ни одной схемы территориального планирования Российской Федерации в целом, свои схемы территориального планирования утвердили только 26,5% субъектов Федерации и 17% муниципальных районов, генеральные планы - 44% городских округов и 12% сельских поселений .
При отсутствии документов территориального планирования в Градостроительном кодексе предусмотрен запрет с 1 января 2010 года на резервирование и изъятие земель, перевод земель из одной категории в другую и проведение планировки территории для формирования земельных участков. Однако в Госдуму внесен законопроект, где этот срок переносится на 1 января 2012 года.
Для развития конкуренции на рынке жилищного строительства поправками в Земельный кодекс с 1 октября 2005 года была введена обязательная процедура предоставления земельных участков только на открытых аукционах. В результате, если в IV квартале 2005 года лишь 10% земельных участков было предоставлено на аукционах, то в I и III кварталах 2007 года - 82% (без учета индивидуального жилищного строительства) .
В рамках государственной политики по снижению административных барьеров в строительстве была значительно облегчена государственная экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации. Вместо многочисленных ведомственных экспертиз создана единая государственная экспертиза, отменена экспертиза многих несложных и неопасных объектов, проектной документации повторного применения. Упрощена выдача разрешений на строительство, облегчена процедура государственного строительного надзора, усилена ответственность Российской Федерации и ее субъектов за результаты государственной экспертизы и государственного строительного надзора. Все эти меры в сочетании с благоприятной макроэкономической ситуацией в стране и ростом доходов населения обеспечили рост ввода жилья (рис. 6 ). Тем не менее рынок строительства жилья по-прежнему работает далеко не в полную меру.
Источники: Росстат, Росстрой, ФЦП "Жилище".
Рисунок 6. Ввод жилья в России в 1991-2008 годах, млн кв. м общей площади
Финансовый кризис в конце 2008 года оказал существенное влияние на жилищное строительство. В первой половине 2009 года удалось избежать снижения объемов ввода жилья скорее всего благодаря завершению коммерческими застройщиками уже начатого строительства жилья, на которое были привлечены средства граждан.
В первой половине 2009 года было введено 21,6 млн кв. м жилья (233,9 тыс. квартир), что на 0,3% меньше, чем в соответствующем периоде предыдущего года (в первой половине 2008 года было построено на 2,9% больше жилья по сравнению с аналогичным показателем соответствующего периода 2007 года). При этом население за свой счет и с помощью кредитов построило 88,4 тыс. жилых домов общей площадью 12,1 млн кв. м, или 56% общего ввода жилья (в первой половине 2008 года - 52%), что на 6,2% больше аналогичного показателя соответствующего периода предыдущего года. По итогам года можно ожидать ввода 50-55 млн кв. м общей площади жилья, или 80-85% ввода 2008 года.
Динамика ввода жилья существенно различалась по регионам. На общее замедление темпов прироста жилищного строительства в России повлияло снижение ввода жилья в первой половине 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 32 регионах (в том числе в Санкт-Петербурге, Самарской и Ростовской областях, Краснодарском крае) в среднем на 3% (наибольшее падение отмечено в Магаданской области - почти в 5 раз). В остальных регионах объемы строительства выросли в среднем на 21%. За аналогичный период прирост ввода жилья в 17 регионах превысил 20%, в 8 регионах колебался от 10 до 20%.
При этом коммерческие застройщики практически не начинали строительство новых объектов из-за снижения спроса на жилье, ожидания потребителями снижения цен, резкого сокращения жилищного кредитования, включая ипотечное кредитование и кредитование на цели участия граждан в строительстве жилья, и существенного уменьшения кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.
В связи с этим можно прогнозировать сокращение ввода жилья коммерческими застройщиками в 2010 году, а в случае отсутствия эффективных мер по стимулированию, в первую очередь спроса населения на жилье уже в 2009 году и в первой половине 2010 года, - к еще большему сокращению ввода жилья в 2011-2012 годах.
Пока подготовка и апробирование новых механизмов, позволяющих с 2010 года эффективно вовлекать средства государства и населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам и отвечающего современным стандартам качества, проходят медленно, поскольку еще не до конца осознаны имеющиеся у государства в условиях рыночной экономики, особенно в период кризиса, механизмы достижения этой цели.
Система жилищного финансирования создавалась с 1993 года . Она включает кредитование строительства жилья (кредит, предоставляемый застройщику), ипотечное жилищное кредитование (кредит, предоставляемый на приобретение готового жилья), другие формы финансирования строительства и приобретения жилья (долевое участие в жилищном строительстве, жилищно-накопительные кооперативы и др.). Используются также и различные инструменты государственной помощи, в первую очередь на приобретение жилья гражданами (субсидирование первого взноса при получении ипотечного кредита, процентной ставки и т. д.). Однако в полном объеме эта система не сформирована до сих пор.
Весьма успешным оказался запуск с 2005 года ипотечного жилищного кредитования, хотя государственная политика создания законодательных условий для его развития действует еще с начала 1990-х годов. В 2004 году приняты поправки в Гражданско-процессуальный кодекс РФ - о возможности обращать взыскание на единственное жилье, если оно приобретено с помощью ипотечного кредита, и в Гражданский кодекс РФ - о снятии ограничений на продажу жилья собственниками без дополнительных обременений. Тогда же был принят Закон "Об ипотечных ценных бумагах" . В 2005 году правительство одобрило "Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов", в которой определены меры по развитию ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.
Для содействия развитию ипотеки еще в 1997 году правительство создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое начало работать на рынке лишь в начале 2000-х годов. АИЖК обеспечивает доступ банков - первичных кредиторов к долгосрочным кредитным ресурсам для предоставления ипотечных кредитов. С этой целью АИЖК рефинансирует выданные ипотечные кредиты (покупает их у банков). Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средств от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечных ценных бумаг (рис. 7 ). Кроме того, АИЖК создает и распространяет стандарты ипотечного кредитования, которые должны соблюдать партнеры Агентства и могут использовать другие кредиторы.
Рисунок 7. Схема ипотечного кредитования
На протяжении последних лет уставный капитал АИЖК несколько раз увеличивался за счет федерального бюджета и составил 94 млрд рублей (в том числе в конце 2008-го и в 2009 году - на 80 млрд). Правительство предоставляет государственные гарантии по облигациям Агентства. За 2000-2008 годы АИЖК рефинансировано 136 тыс. ипотечных кредитов (займов) на 105,3 млрд рублей (табл. 6 ).
Таблица 6. Портфель ипотечных кредитов АИЖК
Источник : АИЖК.
Стабильная макроэкономическая ситуация, рост реальных доходов населения, наличие благоприятного законодательства и государственная поддержка формирования рынка привели к стремительному взлету ипотечного кредитования, в 2006 году объем ипотечных кредитов превысил уровень 2005 года в 6,2 раза. Росла и задолженность по ипотечным кредитам, если в 2006 году она составляла 1% ВВП, то в 2008 году - уже 2,6% (табл. 7 ).
Таблица 7. Задолженность по ипотечным и другим жилищным кредитам, % ВВП
Источник : Банк России.
В 2006 году с использованием ипотечных кредитов совершалась каждая 11-я сделка на рынке жилья, а в 2008 году - каждая 6-я. В 2008 году в 5 субъектах Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, республики Татарстан, Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30%, в 19 субъектах она составила от 20 до 30%, в 33 субъектах - от 10 до 20%, в 20 субъектах - от 0 до 10% .
Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильно финансовый кризис сказался на ипотечном жилищном кредитовании (табл. 8 ). В IV квартале 2008 года его объем снизился в 2 раза по сравнению с III кварталом. За первую половину 2009 года было выдано ипотечных кредитов на 54,9 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 года, или менее 15% уровня III квартала 2008 года. В среднем ежемесячно выдавалось 6 -15 тыс. кредитов на 7-14 млрд рублей .
Таблица 8. Ежеквартально выдаваемые ипотечные и другие жилищные кредиты, млрд рублей
Источник : Банк России.
Во второй половине 2008 - первой половине 2009 года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась до 14,7%, по валютным - до 13,3% (минимальные ставки, зафиксированные в III квартале 2007 года, составили соответственно 12,3 и 10,7%). Сократились сроки кредитов и увеличились требования к размеру первоначального взноса. В первой половине 2009 года снизилась доля валютных ипотечных кредитов, так как девальвация рубля в конце 2008 года и высокая инфляция увеличили валютный риск для заемщика. За семь месяцев 2009 года на валютные ипотечные кредиты приходилось лишь 6% общего объема выданных.
Экономический кризис существенно повлиял и на платежеспособность заемщиков. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанная в соответствии с российской системой бухгалтерского учета, во второй половине 2008 года стала резко расти и составила на 1 июля 2009 года по ипотечным кредитам в рублях 1,5%, в валюте - 4,4%, в среднем - 2,1%, что в 6,9 раза больше, чем год назад, и в 45,5 раза больше по сравнению с показателем двухлетней давности.
Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК, рассчитанная по международным стандартам финансовой отчетности, тоже выросла. Доля кредитов, по которым платеж просрочен на 3 месяца и более, на 1 апреля 2009 года достигла 9,9%, что в 2,7 раза выше, чем на соответствующую дату 2008 года .
Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования настоятельно требует существенной государственной поддержки рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, Центральный банк, а также привлечения в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности пенсионных накоплений. Иначе рынок ипотечного кредитования может быть свернут до тех пор, пока финансовые ресурсы вновь не станут доступными на рынке.
Государственная политика финансирования жилищного строительства до кризиса осени 2008 года оказалась не столь эффективной, как в сфере ипотечного кредитования. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения. Некоторое развитие получило кредитование граждан на участие в строительстве многоквартирных домов и индивидуальном жилищном строительстве, а также кредитование застройщиков - юридических лиц.
Так, по расчетам Фонда "Институт экономики города", 43% площади всего введенного в эксплуатацию в 2008 году жилья граждане профинансировали за счет собственных и заемных средств (индивидуальное жилищное строительство), 19% - в рамках Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" , 38% - построено за счет средств юридических лиц, кредитов, предоставленных застройщикам - юридическим лицам, бюджетных средств, средств граждан, привлеченных застройщиками по "серым" схемам в обход этого закона. То есть доля средств населения превысила 62% (величину средств населения в "серых" схемах точно оценить невозможно).
Доминируя на рынке строительства жилья, застройщики настолько привыкли манипулировать дешевыми деньгами дольщиков, что неохотно обращались в банки за кредитами. А банки и не хотели их выдавать. Во-первых, строительство - непрозрачный сектор для банковского кредитования. Во-вторых, застройщики не имели надежного обеспечения по таким кредитам. Ведь землю под застройку они получали только в аренду, а это неликвидный залог. В условиях мирового финансового кризиса к этим факторам добавилось еще и отсутствие гарантированного платежеспособного спроса на построенное жилье.
Застройщики многоквартирных домов все риски перекладывали на дольщиков. Страну периодически потрясали скандалы с обманутыми дольщиками. Чтобы защитить их, в 2004 году и был принят вышеуказанный закон об участии в долевом строительстве. С поправками, внесенными в 2006 году, он формально обеспечил достаточную защиту граждан-инвесторов, но, к сожалению, пока не работает в полную силу.
В заключение можно сказать, что в течение 1991-2008 годов во многом удалось преодолеть наследие советского периода и сформировать основные институты рынка жилья. Сняты основные ограничения на частную собственность в жилищной сфере, доля частного жилищного фонда превышает 80%. Функционирует базовая инфраструктура рынка жилья, в том числе ипотечное кредитование. Рынок обеспечивает возможность граждан покупать, продавать, передавать по наследству и сдавать в аренду жилье с достаточной степенью защиты. Правда, реально преимуществами рынка жилья для улучшения жилищных условий пока может воспользоваться лишь незначительная часть семей с наиболее высокими доходами.
Жилищно-коммунальный сектор, несмотря на все усилия по реформированию, все еще остается в основном прерогативой муниципальных и государственных предприятий. Он не стал инвестиционно привлекательным для частного бизнеса, хотя обладает огромным потенциалом, обусловленным гарантированным спросом населения на услуги по содержанию жилищного фонда и по предоставлению коммунальных услуг.
Плохо поддается реформированию и система градорегулирования и землепользования, ставшая источником "административной ренты". Рынок жилищного строительства по-прежнему сильно зависит от административных органов. Там крайне слаба конкуренция, высоки административные барьеры и риски. Он не прозрачен для инвестирования и кредитования.
Основные направления реформирования ЖКХ понятны и не раз провозглашались в законах и документах правительства. Есть надежда, что нынешний кризис наконец-то приведет к осознанию необходимости на практике довести до логического завершения решения, намеченные в предыдущие годы.
Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-жкх (субсидии) по итогам 2008 года.
По расчетам Фонда «Институт экономики города», в 2008 году средний размер субсидии составлял 667,7 рубля в месяц на семью.
Закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ и „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“» от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ, Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» от 29 декабря 2004 года № 199-ФЗ.
Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 года № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года „О товариществах собственников жилья“ в связи с запросом Советского районного суда города Омска».
Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-жкх (реформа) за 2008 год.
Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года. Ст. 290 главы 18 части первой; Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года. Ст. 36.
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ.
Постановление Правительства Москвы «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» от 27 июня 2006 года № 431-ПП.
Расчеты Фонда «Институт экономики города» по данным ФРС.
Данные АИЖК.
Это максимальная оценка, поскольку в отчетном периоде можно регистрировать права собственности на жилье на основании договоров долевого участия, построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Приоритеты государственной политики в жилищной сфере определены в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", а также Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 года N 1662-р.
Государственная политика в жилищной сфере будет реализовываться в рамках следующих четырех приоритетов.
Первым приоритетом государственной политики является снижение стоимости одного квадратного метра жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь, жилья экономического класса.
В рамках данного приоритета будут реализованы как общие меры по стимулированию строительства жилья экономического класса, развитию некоммерческих форм жилищного строительства, в том числе жилищно-строительными кооперативами, так и реализован приоритетный проект по повышению доступности жилья для экономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса.
Государственная политика в сфере поддержки массового жилищного строительства будет реализовываться путем повышения эффективности мер градорегулирования и обеспечения жилищного строительства земельными участками, развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерной и социальной инфраструктуры, развития промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций, реализации мер технической политики и политики в сфере обеспечения безопасности строительства жилых зданий.
В целях развития конкуренции на рынках жилищного строительства и стройматериалов будут применяться общие антимонопольные меры, а также реализованы меры по снижению барьеров входа на рынок новых участников, расширению возможностей доступа к заемному финансированию жилищного строительства.
Ежегодная потребность в земельных участках для выполнения установленных планов по вводу жилья (2015 год - 64 - 71 млн. кв. метров, 2018 год 75 - 83 млн. кв. метров) составляет порядка 20000 га в год. Вопрос активизации жилищного строительства тесно связан с вовлечением в оборот земельных участков. Предусматривается совершенствование законодательного регулирования в целях создания механизмов стимулирования органов государственной власти и органов местного самоуправления к вовлечению в хозяйственный оборот государственных и муниципальных земель в целях строительства, в том числе жилищного, а также распространение лучших практик в этой сфере, в том числе опыта, накопленного Фондом "РЖС".
С целью стимулирования увеличения объемов жилищного строительства в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях и повышения эффективности использования средств региональных и местных бюджетов, направляемых на развитие коммунальной инфраструктуры, будет осуществляться предоставление из федерального бюджета субъектам Российской Федерации субсидий на развитие коммунальной и социальной инфраструктуры при жилищном строительстве.
В целях создания условий для строительства жилья экономического класса будут обеспечены законодательные условия предоставления земельных участков для такого строительства, которые обеспечивают повышение доступности такого жилья для граждан со средними доходами.
Государственная политика в сфере развития промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций будет направлена на внедрение новых современных индустриальных технологий жилищного строительства, совершенствование законодательства в целях проведения институциональных преобразований для создания благоприятных условий развития и более эффективного управления комплексом и повышения его конкурентоспособности.
Для создания условий развития жилищно-строительной кооперации необходимо внести изменения в законодательство, предусматривающие новые возможности для развития жилищно-строительной кооперации при многоэтажной и малоэтажной застройке, в том числе создание кооперативов органами государственной власти или органами местного самоуправления для обеспечения жильем приоритетных категорий граждан, а также различные формы государственной поддержки таких кооперативов, включая предоставление земельных участков на льготных условиях.
В целях формирования информационной базы для планирования, мониторинга и оценки эффективности реализации государственной политики по увеличению объемов жилищного строительства предусматривается создание или модернизация системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, включая цены на рынке купли-продажи и аренды жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных вариантов использования, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры, наличие свободных строительных мощностей, показатели развитости социальной инфраструктуры и т.д.).
Государственная политика в сфере градорегулирования и формирования комфортной среды проживания будет направлена на стимулирование развития градостроительной и строительной деятельности, отвечающей современным требованиям архитектурно-пространственной организации, задачам улучшения состояния окружающей среды, мировым экологическим стандартам, в том числе необходимости обеспечения полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения, пенсионеров и инвалидов, благоустройства мест пребывания детей с родителями, повышения безопасности граждан и снижения вандализма, формирования условий для реализации культурной и досуговой деятельности граждан.
Градостроительная политика будет направлена на создание нового облика российского города и села, архитектурной среды, комфортной для жизни людей, характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями. Это предполагает, в частности, рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства), учет при застройке населенных пунктов принципов формирования их архитектурного облика, а также принципов сохранения исторического облика старых населенных пунктов. При этом особое внимание необходимо обратить на содействие реализации проектов комплексной реконструкции исторических центров городов, в том числе в целях улучшения качества среды проживания и создания благоприятных условий жизнедеятельности.
Документы территориального планирования и градостроительного зонирования на уровне поселений необходимо использовать, в том числе, и для предотвращения резкой дифференциации условий проживания внутри поселений, пространственной сегрегации отдельных социальных групп.
Будет обеспечена методическая поддержка внедрения в практику деятельности муниципалитетов разработки документации по планировке территории, увязанной с генеральными планами, программами модернизации систем коммунальной инфраструктуры, инвестиционными программами организаций коммунального комплекса, а также методическая поддержка субъектам Российской Федерации и муниципалитетам в части разработки региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, обеспечивающих доступность социальных и культурных услуг в зонах массовой жилищной застройки.
Будет разработана система мер по стимулированию совместного территориального планирования органами государственной власти и органами местного самоуправления.
На федеральном и региональном уровнях будет сформирована система государственного контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности.
Будет обеспечена гармонизация положений законодательства в области градостроительной деятельности, лесного, водного законодательства, законодательство о недрах, усилена система законодательных, налоговых и административных стимулов для повышения эффективности использования земельных участков арендаторами и собственниками в целях жилищного строительства.
Государственная политика в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства и обеспечения таких земельных участков инженерной и социальной инфраструктурами будет направлена на поддержку формирования государственно-частных партнерств, обеспечивающих строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями увеличения объемов жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков и развитии застроенных территорий, основанных на эффективном разграничении ответственности по обустройству территорий для жилищного строительства социальной и инженерной инфраструктурами между субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления, коммунальными предприятиями и застройщиками.
Государственная политика в сфере финансирования жилищного строительства будет направлена на поддержку банковского кредитования под залог земельного участка и вновь возводимого объекта, иных активов застройщиков (проектное финансирование) как основной формы кредитования застройщиков на реализацию проектов жилищного строительства. Также будет оказываться поддержка развитию банковского долгосрочного кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельного участка и строящегося индивидуального жилого дома. По мере развития кредитования застройщиков на цели строительства жилья будет существенно сокращена доля средств, привлекаемых на строительство жилья непосредственно от граждан в форме участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Будут сформированы дополнительные механизмы регулирования на федеральном уровне и контроля - на региональном за соблюдением застройщиками законодательства о привлечения средств граждан в строительство жилья, в том числе на условиях долевого участия.
Государственная политика в сфере развития промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций будет направлена на снятие ключевых ограничений, на развитие комплекса предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, в том числе совершенствование законодательства в целях проведения институциональных преобразований для создания благоприятных условий развития и более эффективного управления комплексом и повышения его конкурентоспособности; внедрение современных технологий жилищного строительства; расширение спроса на жилье с высокими характеристиками энергоэффективности и низкими эксплуатационными издержками.
Внешнеторговая политика в отношении развития рынка строительных материалов, изделий и конструкций будет строиться на основе мониторинга состояния и прогноза развития соответствующего рынка и в целом будет направлена на развитие отечественного производства строительных материалов, изделий и конструкций.
Стимулирование инновационной и инвестиционной активности, проведения научных исследований и мониторинга в данных сферах будет осуществляться в рамках государственной поддержки развития нанотехнологий, венчурных институтов по основным направлениям научно-технической политики в строительном комплексе с привлечением саморегулируемых организаций и предприятий строительного комплекса и промышленности строительных материалов. Будет обеспечена методическая и организационная поддержка распространению инновационных технологий и материалов в интересах повышения качества жилья, снижения материало- и энергоемкости строительства.
Будет усовершенствовано законодательство в целях снятия конфликта интересов недропользователей - предприятий по добыче сырья для производства строительных материалов и собственников, арендаторов соответствующих земельных участков, лиц, пользующихся и владеющих земельными участками на ином праве.
На основе документов территориального планирования будет обеспечена координация текущих и среднесрочных прогнозов развития производственных мощностей на предприятиях по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций с инвестиционными программами естественных монополий в энергетике, топливном комплексе и на транспорте, а также программами модернизации систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, инвестиционными программами организаций коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры, среднесрочными прогнозами жилищного и иного строительства.
Планируется привлекать средства финансирования Внешэкономбанка для обеспечения производства и транспортировки строительных материалов необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой (портовое хозяйство, обеспечение специализированным подвижным составом и др.), а также для развития машиностроения для промышленности строительных материалов и производства отдельных видов строительных материалов, прежде всего, цемента.
Предполагается также снижать ставки ввозных таможенных пошлин в отношении определенных видов технологического оборудования, сырьевых компонентов и запасных частей, а также на строительные материалы, изделия и конструкции при их дефиците на внутреннем рынке, причем сроки снижения ставок ввозных таможенных пошлин на строительные материалы, изделия и конструкции должны устанавливаться исходя из необходимости сохранения инвестиционной привлекательности отрасли.
Государственная техническая политика в жилищной сфере как часть технической политики в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений и будет направлена:
На обеспечение безопасности строительства и эксплуатации жилья;
Создание комфортных условий проживания, в том числе обеспечение доступности жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры для лиц с ограниченными физическими возможностями;
Повышение энергоэффективности и сокращение теплопотерь жилых зданий.
Техническая политика в жилищной сфере будет осуществляться на основе разработки и внедрения следующих документов технического регулирования:
Технических регламентов, устанавливающих требования к безопасности зданий и сооружений и связанным с этими требованиями процессам проектирования (включая инженерные изыскания), территориального планирования и планировки территорий, строительства, эксплуатации и ликвидации зданий и сооружений, а также к безопасности строительных материалов, изделий, конструкций;
Национальных стандартов и сводов правил в сфере градостроительной деятельности и национальных стандартов на строительные материалы, изделия и конструкции;
Стандартов саморегулируемых организаций в сфере инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, стандартов организаций промышленности строительных материалов.
Нормативные документы в сфере технического регулирования будут разрабатываться на базе ГОСТов, СНиПов, СанПиНов, правил пожарной безопасности, документов, устанавливающих экологические требования, и других действующих в настоящее время нормативных технических документов в сфере градостроительной деятельности и эксплуатации зданий, а также строительных материалов и изделий. При их разработке будут использоваться международные и региональные стандарты (Европейского Союза, ЕврАзЭС и Таможенного Союза), а также строительные нормы и правила иностранных государств.
Будет обеспечена непрерывная актуализация документов в сфере технического регулирования и разработка новых документов на апробированные инновационные материалы и технологии.
Государственная политика в сфере обеспечения безопасности строительства жилых зданий будет направлена на:
Совершенствование деятельности саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, включая создание параллельной системы контроля и надзора за деятельностью саморегулируемых организаций, как со стороны государства, так и национальных объединений саморегулируемых организаций; законодательное усиление полномочий национальных объединений в части наделения их функциями контроля за саморегулируемыми организациями;
Законодательное регулирование страхования гражданской ответственности в саморегулировании в строительной сфере;
Создание и ведение единого реестра специалистов, ответственных за безопасное выполнение строительных работ;
Стимулирование развития систем добровольной сертификации систем менеджмента качества строительно-монтажных работ, строительных материалов, изделий и конструкций;
Поэтапное сокращение сферы применения институтов государственного строительного надзора и государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий с учетом целесообразности в долгосрочной перспективе их замены на, соответственно, надзор саморегулируемых организаций или негосударственный технический надзор, негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий;
Совершенствование и развитие системы строительного контроля;
Развитие видов добровольного страхования, обеспечивающих страховой защитой риски, связанные со строительством жилых зданий;
Введение гражданско-правовой ответственности застройщика за вред, причиненный вследствие недостатков работ по проведению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту.
Институт экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий будет обеспечен документами технического регулирования как основы объективности экспертной деятельности, быстроты и доступности прохождения процедуры экспертизы.
В целях стимулирования строительства жилья экономического класса, снижения стоимости строительства такого жилья и цены его приобретения гражданами, внедрения инновационных институциональных, финансовых, технологических и организационных механизмов такого строительства в 2013 - 2017 годах будет реализован приоритетный проект по повышению доступности жилья для экономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса.
Такой приоритетный проект будет направлен на формирование механизмов удовлетворения потенциального спроса на жилье домохозяйств, которым не доступно приобретение жилья по текущим рыночным ценам, но которые хотели бы и могли бы приобрести жилье по ценам ниже рыночных с помощью собственных и заемных средств. Такой потенциальный спрос на жилье выявлен по результатам проведенных Фондом "РЖС" маркетинговых исследований рынка жилья и опросов населения в крупных городах России.
В рамках указанного проекта предполагается строительство жилья экономического класса, которое будет приобретаться гражданами по фиксированным ценам, которые должны составлять не более 80 процентов от средней рыночной цены на аналогичные жилые помещения на соответствующей территории реализации проекта и при этом не превышать 30 тыс. рублей за кв. метров общей площади жилого помещения.
Приоритетный проект будет ориентирован на удовлетворение спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств, относящихся к экономически активному населению в возрасте от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов, доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам с помощью собственных и заемных средств, но позволяют приобрести жилье по указанным фиксированным ценам.
Снижение затрат и рисков строительства жилья экономического класса в рамках реализации приоритетного проекта планируется обеспечить за счет следующих источников:
Организационное содействие в выявлении и координации спроса домохозяйств указанных категорий на приобретение жилья экономического класса по фиксированным ценам;
Льготные условия предоставления для комплексного освоения в целях жилищного строительства или для жилищного строительства земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности Фонда "РЖС", региональной и муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена;
Содействие в обеспечении земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также при необходимости - социальной инфраструктурой;
Обеспечение доступа к кредитным ресурсам для строительства и приобретения жилья;
Предоставление типовой проектной документации для жилищного строительства;
Содействие застройщику в сокращении сроков прохождения административных процедур;
Предоставление застройщику гарантии выкупа нереализованного жилья экономического класса (при наличии ресурсного обеспечения со стороны Внешэкономбанка или другого банка - участника проекта).
Кроме того, реализация данного приоритетного проекта будет осуществляться с активным участием государственных институтов развития - Фонда "РЖС", ОАО "АИЖК", Внешэкономбанка, а также основных естественных монополий в сфере услуг по передаче электрической энергии и в сфере услуг по транспортировке газа по трубопроводам.
Реализация указанного проекта позволит обеспечить ввод жилья дополнительно к объемам, определяемым динамикой рынка жилья, в объемах не менее 5 млн. кв. метров ежегодно в период 2013 - 2017 годов.
Механизм реализации приоритетного проекта предусматривает:
Формирование и утверждение Госстроем перечня городов, на территориях которых будет реализован приоритетный проект;
Проведение Госстроем квалификационного отбора проектов жилищного строительства в городах - участниках проекта;
Выбор банков - участников приоритетного проекта на основе утвержденных критериев;
Проведение банками - участниками приоритетного проекта предварительной оценки платежеспособного спроса домохозяйств установленной категории и предварительное подтверждение возможности предоставления таким домохозяйствам ипотечных кредитов на приобретение жилых помещений по фиксированным ценам;
Формирование организацией, уполномоченной Госстроем, сводного списка граждан (домохозяйств) установленной категории, которые хотели бы и в соответствии с предварительными оценками банков смогут приобрести жилые помещения по фиксированным ценам, на основе информации, предоставленной банками - участниками приоритетного проекта;
Проведение Госстроем и субъектом Российской Федерации, на территории которого планируется реализация прошедшего квалификационный отбор проекта жилищного строительства, конкурса или аукциона на право заключения соглашения (договора) о строительстве жилья экономического класса, предусматривающего партнерство застройщика и соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления.
Такое соглашение (договор) должно предусматривать обязательства сторон, в том числе обязательство застройщика построить жилье экономического класса и продать такие жилые помещения по фиксированным ценам гражданам установленной категории, а также обязательства органа государственной власти, органа местного самоуправления предоставить на льготных условиях земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства или жилищного строительства и обеспечить иные предусмотренные приоритетным проектом меры поддержки. В рамках таких соглашений (договоров) может предусматриваться распределение долей строительства в рамках таких проектов жилищного строительства жилья экономического класса, которое должно продаваться гражданам установленной категории по фиксированным ценам ниже рыночных, и жилых помещений, которые могут продаваться застройщиком на рыночных условиях любым иным покупателям. При этом доля строительства жилья экономического класса, которое должно продаваться на указанных условиях, не может составлять менее 50 процентов от всего объема ввода общей площади жилья в рамках реализации такого проекта жилищного строительства.
Кроме того, в рамках приоритетного проекта предусматривается также реализация проектов по жилищному строительству жилищно-строительными кооперативами, которым также будет оказана поддержка, в том числе предоставление на льготных условиях земельных участков и другие предусмотренные приоритетным проектом меры поддержки.
Установление порядка проведения конкурса или аукциона на право заключения соглашения (договора) о строительстве жилья экономического класса и обязательств сторон такого соглашения (договора), оказание поддержки жилищно-строительным кооперативам потребует внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство. В 2013 году до внесения таких необходимых изменений проекты жилищного строительства планируется осуществлять на земельных участках, находящихся в собственности или аренде у застройщика, на основании квалификационного отбора без проведения конкурса, а также на земельных участках Фонда "РЖС", предоставляемых в соответствии с действующим законодательством.
Планируется, что строительство коммунальной инфраструктуры, необходимой для реализации отобранных проектов жилищного строительства, в основном, не будет относиться к обязательствам застройщика, а будет осуществляться ресурсоснабжающими или иными организациями. Финансовое обеспечение создания коммунальной инфраструктуры в зависимости от экономической оценки проекта жилищного строительства и вида инфраструктуры может осуществляться за счет одного или нескольких из следующих источников:
Цена продажи построенных в рамках проекта жилых помещений;
Тариф ресурсоснабжающей организации, устанавливаемый для всех потребителей услуг по ресурсоснабжению;
Тариф ресурсоснабжающей организации, обслуживающей построенный в рамках проекта жилищный фонд, и устанавливаемый только для потребителей услуг по ресурсоснабжению в данном жилищном фонде;
Бюджет субъекта Российской Федерации и (или) бюджет муниципального образования, на территории которых реализуется проект жилищного строительства.
Выбор источников финансового обеспечения создания коммунальной инфраструктуры в зависимости от экономической оценки проекта жилищного строительства будет учитывать следующие принципы:
Затраты на создание инфраструктуры могут компенсироваться за счет цены продажи жилых помещений или за счет тарифа ресурсоснабжающей организации, если это не приведет к существенному увеличению такой цены или тарифа, в том числе позволит продавать жилые помещения экономического класса по установленной фиксированной цене и не приведет к существенному повышению будущих расходов покупателей такого жилья;
Существенные затраты на создание инфраструктуры, которые не могут быть обеспечены за счет указанных выше источников, могут обеспечиваться за счет привлечения бюджетного софинансирования, а при отсутствии такой возможности следует изменить параметры проекта жилищного строительства или отказаться от его реализации.
В целях минимизации расходов на обеспечение проектов жилищного строительства различными видами коммунальной инфраструктуры будет реализован следующий алгоритм.
Отбор проектов жилищного строительства будет осуществляться, в первую очередь, с учетом определения наиболее эффективного решения по обеспечению такого проекта водоснабжения и водоотведения. Решение по данному вопросу принимается субъектом Российской Федерации и (или) муниципальным образованием совместно с Госстроем.
Способ обеспечения проекта жилищного строительства теплоснабжением будет определяться в схеме теплоснабжения поселения с учетом выбора оптимального решения, в том числе строительство теплосети от имеющихся теплоисточников или строительство локального теплоисточника. Источником финансирования выбранного варианта может рассматриваться инвестиционная программа теплоснабжающей организации и (или) бюджетное финансирование. Решение по данному вопросу принимается Госстроем совместно с Минэнерго России.
Обеспечение проекта жилищного строительства электроснабжением будет предусматриваться в инвестиционной программе распределительной сетевой компании. Решение по данному вопросу принимается субъектами Российской Федерации.
Условия обеспечения проекта жилищного строительства газоснабжением будут определяться исходя из принятого решения по теплоснабжению и реализовываться через инвестиционную программу газораспределительной организации. Решение по данному вопросу принимается субъектом Российской Федерации совместно с Минэнерго России.
При выборе вариантов обеспечения проектов жилищного строительства коммунальной инфраструктурой через инвестиционные программы организаций коммунального комплекса изменения, вносимые в такие инвестиционные программы, не должны приводить к уменьшению величины технического присоединения (подключения) других потребителей данных организаций.
Предполагается отработка данного алгоритма на пилотных проектах жилищного строительства в течение 2013 - 2015 годов с последующим внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты (при необходимости).
Обеспечение проектов жилищного строительства социальной инфраструктурой, в основном, будет осуществляться застройщиком за счет собственных и (или) заемных средств. Построенная социальная инфраструктура в зависимости от предусмотренных соглашением (договором) о строительстве жилья экономического класса обязательств сторон будет либо передаваться застройщиком муниципалитету в собственность безвозмездно, либо в аренду до полного или частичного возврата застройщику затрат на создание таких объектов.
К финансированию проектов жилищного строительства, а также приобретения жилья экономического класса по фиксированным ценам гражданами установленной категории планируется привлечь банки с государственным участием (Сбербанк России, Группа ВТБ и Газпромбанк), другие коммерческие банки, а также государственные институты развития - ОАО "АИЖК" и Внешэкономбанк и осуществлять за счет следующих источников:
Кредитов на жилищное строительство банков - участников приоритетного проекта, в том числе в рамках программы "Стимул" ОАО "АИЖК";
Кредитов Внешэкономбанка на комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства, включая жилищное строительство, строительство коммунальной и социальной инфраструктуры.
Ипотечных кредитов банков - участников приоритетного проекта, в том числе рефинансируемых ОАО "АИЖК" или предоставляемых с дальнейшей продажей Внешэкономбанку ипотечных ценных бумаг банков, ОАО "АИЖК".
Банки - участники приоритетного проекта выполняют следующие функции:
Формирование списка граждан (домохозяйств), которым такие банки выдали предварительные подтверждения о возможности предоставления ипотечного кредита, соответствующего потребностям и платежеспособности заявителей, и его представление организации, уполномоченной Госстроем на формирование сводного списка таких граждан (домохозяйств);
Выдача кредитов на реализацию проектов жилищного строительства и ипотечных кредитов.
ОАО "АИЖК" выполняет следующие функции:
Координация работы банков - участников приоритетного проекта по формированию списка граждан (домохозяйств);
Фондирование банков - участников приоритетного проекта по программе "Стимул";
Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками - участниками приоритетного проекта домохозяйствам, участвующим в проекте;
Предоставление гарантий выкупа нереализованного по фиксированным ценам жилья экономического класса при наличии ресурсного обеспечения со стороны Внешэкономбанка либо иного банка - участника приоритетного проекта.
Внешэкономбанк выполняет следующие функции:
Определяет и утверждает порядок фондирования гарантий выкупа жилья экономического класса, нереализованного по фиксированным ценам;
Выдает кредиты на реализацию проектов комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства;
Выкупает ипотечные ценные бумаги ОАО "АИЖК" и банков - участников приоритетного проекта.
В рамках реализации приоритетного проекта в 2013 - 2017 годах планируемый общий объем ипотечных кредитов, выданных участниками финансового обеспечения приоритетного проекта, составляет 600 млрд. рублей. Планируемый общий лимит кредитования жилищного строительства в рамках приоритетного проекта, в том числе проектов комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, составляет 120 млрд. рублей. Планируемая доля Сбербанка России в общем объеме финансирования составляет 50 процентов, группы ВТБ и Газпромбанка - 25 процентов, ОАО "АИЖК" - 12,5 процентов, Внешэкономбанка и банков, входящих в рейтинг 100 крупнейших банков - 12,5 процентов.
Реализация приоритетного проекта будет иметь ряд долгосрочных положительных внешних эффектов.
Реализация приоритетного проекта позволит внедрить новые технологии массового строительства качественного жилья экономического класса по ценам, не превышающим 30 тысяч руб. за кв. метр общей площади, разрушить локальные монополии на рынках жилищного строительства и сформировать эффективный конкурентный рынок жилищного строительства, стимулировать внедрение современных технологий жилищного строительства, расширение спроса на жилье с высокими характеристиками энергоэффективности и низкими эксплуатационными издержками.
Проект будет способствовать повышению доступности жилья не только за счет строительства жилья экономического класса, реализуемого по фиксированным ценам ниже рыночных, но и за счет увеличения предложения жилья по рыночным ценам, что, в свою очередь, позволит стабилизировать рост цен на рынке жилья.
Рост доходов населения, опережающий рост цен на рынке жилья, сделает доступным приобретение жилья по рыночным ценам для группы населения, первоначально определенной как целевой для реализации приоритетного проекта, что позволит удовлетворять в рамках такого проекта спрос на жилье групп населения с более низкими доходами.
Вторым приоритетом государственной политики является развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
В рамках данного приоритета будут реализованы меры по развитию двух сегментов рынка арендного жилья:
Арендного жилищного фонда коммерческого использования;
Арендного жилищного фонда некоммерческого использования.
В рамках развития арендного жилищного фонда коммерческого использования будут созданы условия для развития частного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставляются, в первую очередь, внаем на длительный срок (более пяти лет), и интеграция сегментов арендного жилья (индивидуальных наймодателей и бизнес-наймодателей) при обеспечении равных условий для всех участников рынка.
В рамках развития арендного жилищного фонда некоммерческого использования будут созданы условия для строительства жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде, фонде специализированных некоммерческих организаций для предоставления по договору некоммерческого найма гражданам, которым не доступны приобретение жилья в собственность и наем частного жилья, но не имеющим права на наем жилья социального использования. Условия предоставления жилья в некоммерческий наем должны обеспечивать покрытие затрат собственника на строительство и содержание такого жилья без извлечения прибыли из такой деятельности. Предполагается, что на начальной стадии основными учредителями указанных специализированных некоммерческих организаций будут органы государственной власти и органы местного самоуправления. Однако уже на этом этапе они будут привлекать в качестве соучредителей организации, заинтересованные в привлечении работников.
В рамках государственной поддержки развития арендного жилищного фонда, предоставляемого по договорам некоммерческого найма, будет обеспечено бесплатное предоставление указанным специализированным некоммерческим организациям земельных участков для строительства арендных многоквартирных и жилых домов, субсидирование строительства специализированными некоммерческими организациями таких домов, предоставление государственных (муниципальных) гарантий при получении кредита указанными специализированными некоммерческими жилищными организациями в целях строительства арендных многоквартирных домов.
Меры по стимулированию реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства арендного жилья как коммерческого, так и некоммерческого использования предполагают предоставление льготного налогового режима собственникам арендных многоквартирных и жилых домов, в том числе установление возможности такими собственниками упрощенной системы налогообложения на основе патента, создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства домов арендного жилищного фонда под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов, а также бесплатное предоставление земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда лицам, которым в рамках реализации проектов государственно-частного партнерства такие земельные участки предоставляются по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определенной по результатам таких аукционов. Также будет проанализирована целесообразность предоставления льгот по налогу на прибыль застройщикам при строительстве домов арендного жилищного фонда и инвесторам при строительстве домов арендного жилищного фонда, в том числе льгот по доходу от паев участникам закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Будут созданы условия для долгосрочного ипотечного кредитования приобретения домов арендного жилищного фонда или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты. В целях повышения доступности арендного жилья юридическим лицам, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, ОАО "АИЖК" будет предложен новый ипотечный продукт "Арендное жилье", включающий требования к ипотечным кредитам, которые могут предоставляться банками юридическим лицам на цели строительства или приобретения многоквартирных домов, предназначенных для сдачи внаем. Возврат такого кредита осуществляется компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилого помещения. ОАО "АИЖК" будет выкупать кредиты, соответствующие требованиям продукта, снимая с банков долгосрочные риски, связанные с удержанием таких долгосрочных кредитов, а также возмещая ликвидность.
Для поддержки усилий ОАО "АИЖК" в части формирования рынка арендного жилья необходимы дополнительные механизмы рефинансирования программы создания арендного жилищного фонда, в частности:
Предоставление государственных гарантий Российской Федерацией по облигационным займам ОАО "АИЖК", привлекаемых для рефинансирования ипотечных кредитов и займов, предоставляемых юридическим лицам на цели приобретения (строительства) жилья для сдачи внаем;
Внесение изменений в кредитное соглашение между Внешэкономбанком и ОАО "АИЖК" в части продления срока предоставления кредита, увеличения его размера в целях направления средств кредитной линии Внешэкономбанка на выкуп ОАО "АИЖК" долгосрочных ипотечных кредитов под залог земельных участков и находящихся на них арендных многоквартирных домов;
Выкуп Внешэкономбанком корпоративных облигаций ОАО "АИЖК" или выкуп старших траншей ипотечных ценных бумаг, в покрытие которых вошли кредиты юридическим лицам - приобретателям жилья для целей найма.
По оценкам ОАО "АИЖК", рефинансирование указанного продукта будет идти нарастающими темпами и составит 0,15 млрд. рублей в 2013 году, 10 млрд. рублей в 2015 году и 15 млрд. рублей в 2020 году.
Кроме того, предполагается участие Фонда "РЖС" в предоставлении земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре, а также участие Фонда ЖКХ в реализации программ по созданию некоммерческого арендного жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым по состоянию на 1 января 2012 года, реконструкции ветхих домов.
В 2013 году предполагается осуществить необходимое законодательное регулирование предоставления арендного жилья, в том числе, по договору некоммерческого найма жилого помещения. Также в этот период начнется реализация пилотных проектов по строительству домов некоммерческого арендного жилья государственного и муниципального жилищного фонда в рамках разработанных субъектами Российской Федерации и муниципалитетами совместно с государственными институтами развития программ развития арендного жилищного сектора. Реализация пилотных проектов по строительству арендных многоквартирных и жилых домов должна в первую очередь проводиться в регионах, нуждающихся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.
Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется увеличить объемы строительства жилищного фонда социального использования в целях обеспечения жильем малоимущих граждан, и других лиц, принятых на учет в целях предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Для более эффективного использования муниципального жилищного фонда социального использования в целях решения жилищной проблемы малоимущих граждан необходимо:
Разработать сбалансированную систему стимулов для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, направленную на увеличение объемов предоставления органами местного самоуправления гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилых помещений по таким договорам с учетом установленного срока завершения бесплатной приватизации жилья в 2013 году и возможного совершенствования законодательства, регулирующего деприватизацию жилых помещений;
Обеспечить улучшение физического состояния жилищного фонда социального использования, ликвидацию ветхого и аварийного жилья в данном фонде;
Ограничить права нанимателей по сдаче в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.
Будет также обеспечено развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая маневренный жилищный фонд (в том числе для обеспечения реализации программ по реконструкции жилищного фонда и снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании).
Для формирования специализированного государственного и муниципального жилищного фонда необходимо:
Прекратить практику предоставления жилых помещений по договору социального найма государственным служащим и отдельным категориям лиц, замещающих государственные должности, не принятых на учет органами местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма;
Обеспечить нормативное правовое регулирование предоставления государственного или муниципального служебного жилья государственным служащим, которые в связи с характером исполнения ими служебных обязанностей должны проживать по месту службы или в непосредственной близости от него, а также отдельным категориям лиц, замещающих государственные должности; утвердить перечень соответствующих должностей.
В результате реализации указанных мер доля жилья, строящегося с целью предоставления внаем, должна составить к 2020 году не менее 10 процентов от общего объема строительства многоквартирных домов. Предполагается, что к 2020 году доля частного жилищного фонда, сдаваемого внаем, составит около 15 процентов всего жилищного фонда, в том числе доля жилья, сдаваемого внаем юридическими лицами (бизнес-наймодателями) - 3 - 5 процентов. Кроме того, около 2 процентов жилищного фонда будет предоставляться на условиях некоммерческого найма специализированными некоммерческими организациями, а также собственниками государственного и муниципального жилищного фонда.
Третьим приоритетом государственной политики является поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья.
Основной формой поддержки отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, за счет бюджетных средств будет предоставление социальных выплат на приобретение жилья, строительство индивидуального жилья, в том числе частичную или полную оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на эти цели. Социальные выплаты могут предоставляться из различных бюджетов в зависимости от категории граждан, в том числе на условиях софинансирования из различных бюджетов.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" Правительством Российской Федерации разработан комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе (далее - комплекс мер). Комплекс мер утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2012 г. N 1119-р. Согласно пункту 3 комплекса мер, предполагается внести в изменения в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050, в части включения мероприятия по возмещению затрат (части затрат) на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей.
При реализации мер по поддержке обеспечения жильем семей с детьми приоритет будет отдан созданию условий для проживания таких семей в односемейных жилых домах и домах блокированного типа. Многодетным семьям будет предоставляться дополнительная поддержка, в том числе бесплатное предоставление земельного участка для жилищного строительства при рождении третьего ребенка. Приоритетом государственной политики в данной сфере будет концентрация средств федерального бюджета на поддержку регионов с наиболее низкими показателями рождаемости и дифференциацию набора инструментов государственной поддержки в зависимости от региональных потребностей.
Будет продолжена поддержка молодых семей (семей, в которых возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет) - путем софинансирования из федерального бюджета региональных и муниципальных программ по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья, в том числе на оплату первоначального взноса, части основной суммы долга и процентных выплат по ипотечным кредитам, полученным до 1 января 2011 г. за исключением иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам, а также иных форм поддержки молодых семей с учетом опыта реализации региональных программ по обеспечению жильем указанной категории граждан, а также путем совершенствования механизмов использования гражданами средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий.
Будет развиваться накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.
Кроме того, до 31 декабря 2015 года будет продлена реализация мероприятий Фонда ЖКХ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и не входящих в действующие программы переселения по данным реестра аварийных домов.
В рамках реализации государственного спроса на жилье в целях обеспечения жильем отдельных установленных законодательством категорий граждан будет проводиться политика по стимулированию инновационных процессов на рынке жилищного строительства и по повышению эффективности бюджетных расходов, в том числе через использование разработок и технологий инновационных территориальных кластеров и технологических платформ.
Будет внедрена система оптового заказа приобретения органами государственной власти и местного самоуправления жилых единиц на первичном рынке жилья (в том числе в зданиях, строительство которых не завершено, с отложенным сроком поставки жилых помещений) по отдельным муниципалитетам для удовлетворения государственного спроса, финансируемого за счет средств федерального бюджета, в том числе субвенций региональным бюджетам, на основе:
Установления предельных ценовых параметров;
Установления унифицированных стандартов качества жилья экономического класса, включая требования к строительным технологиям и проектным решениям;
Создания электронной системы формирования государственного заказа в целях координации государственного спроса и предложений по строительству жилья экономического класса на территориях муниципальных образований;
Передачи специализированной организации (единому оператору) функций по организации размещения на электронной площадке государственного заказа на приобретение у застройщиков единым лотом от лица всех государственных заказчиков жилых помещений, расположенных на территории одного муниципального образования или на территориях нескольких муниципальных образований.
Четвертым приоритетом государственной политики будет дальнейшее совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования.
Государственная политика по развитию рынка жилья будет направлена на обеспечение эффективного оборота жилья на рынке, снижения издержек при совершении сделок с жильем, усиление защиты жилищных прав.
Будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости в целях повышения эффективности и снижения рисков сделок на рынке жилья, в том числе усиления защиты зарегистрированных прав граждан на жилые помещения, сокращения времени и средств на оформление прав и сделок в жилищной сфере и в сфере ипотечного кредитования, использования обобщенных данных системы в качестве информационного источника для анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.
Будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество в целях повышения эффективности и снижения рисков сделок на рынке жилья, в том числе усиления защиты прав граждан на жилье (включая установление порядка выплаты в установленных законодательством случаях компенсаций за счет казны Российской Федерации за утрату права собственности на жилое помещение, зарегистрированное в ЕГРП), сокращения времени и средств на оформление прав и сделок в жилищной сфере и в сфере ипотечного кредитования, использования обобщенных данных системы в качестве информационного источника для анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.
С целью повышения эффективности профессиональной деятельности на рынке жилья государство будет поощрять развитие саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности в сфере оказания риэлтерских, оценочных услуг, услуг ипотечных брокеров, а также услуг страховщиков.
Государственная политика в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, будет направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, кредитов для застройщиков, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка, расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет приоритетного развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Будут разработаны долгосрочные меры, направленные на совершенствование законодательства с целью развития рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе развитие депозитарного учета и введение номинального держателя закладных, введение особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия, а также совершенствование процедуры обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Будет продолжено развитие институтов страхования ответственности заемщика по ипотечным жилищным кредитам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату ипотечного жилищного кредита, а также страхования финансовых рисков кредитора.
В государственной политике в сфере развития ипотечного жилищного кредитования активное участие будет принимать государственный институт развития - ОАО "АИЖК".
Планируется, что деятельность ОАО "АИЖК", как государственного института развития, в дальнейшем будет направлена на:
Формирование единых стандартов предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов;
Рефинансирование стандартных ипотечных кредитов в регионах с низким уровнем развития ипотечного жилищного кредитования с целью устранения региональных диспропорций;
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе путем увеличения объемов собственной эмиссии и организации выпусков ипотечных ценных бумаг иными эмитентами;
Внедрение новых видов ипотечных кредитов для повышения их доступности для определенных групп населения;
Отработку механизмов оптимизации распределения рисков между всеми участниками системы ипотечного жилищного кредитования, включая механизмы по снижению кредитных рисков по ипотечным жилищным кредитам и снижению рисков по ипотечным ценным бумагам;
Содействие развитию ипотечного страхования, то есть страхования ответственности заемщиков по ипотечным жилищным кредитам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату ипотечного кредита, в целях снижения требований кредиторов к размеру первоначального взноса;
Поддержку заемщиков, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации и не могут выполнять обязательства по возврату ипотечных кредитов.
Предполагается постепенно перейти от предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК, а также целевого кредита Внешэкономбанка развития в размере 40 млрд. руб. к долгосрочной кредитной линии в размере до 100 млрд. руб. как основной формы государственной поддержки в целях обеспечения непрерывности финансирования реализуемых АИЖК программ в случае ухудшения экономической ситуации.
дипломная работа
Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.
Поскольку жилье - это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.
Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.
Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.
В иерархии жизненных потребностей людей жилище находится на одном из первых мест. Жилищные условия являются существенным фактором формирования личности, утверждения человеческого достоинства, сохранения здоровья, самореализации в трудовой и духовной сфере.
Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них - два следующие:
§ Во-первых, любой человек может получить на доступных основаниях долгосрочную ссуду (иили субсидию) для приобретения собственного жилья; для неплатежеспособных строится государственное и муниципальное жилье, предоставляемое на правах найма;
§ Во-вторых, уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям.
Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализацией гарантированного права на жилище. Реализация жилищных прав является одной из важнейших составляющих прав и свобод человека и гражданина. Статья 40 Конституции Российской Федерации относит право на жилище к числу основных прав человека и гражданина. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Право на жилище не может быть ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56). Конституция Российской Федерации предусматривает вполне определенные гарантии этого права на жилище, что делает его стабильным. Также статья 40 Конституции определяет следующие действия по реализации жилищной политики:
1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
2. Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Преамбула Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» установила цели федеральной жилищной политики:
ь обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;
ь осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
ь создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);
ь развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;
ь развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
Закон также определил следующие основные формы помощи гражданам, не обеспеченным жильем:
ь строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору [социального] найма;
ь компенсации (субсидии) и льготы по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
Основными задачами государственной жилищной политики являются:
Ш обеспечение соответствия объемов жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;
Ш привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;
Ш создание набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно им сформированными потребностями;
Ш обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв.м. на человека в год путем:
· устранение правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;
· развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;
· организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;
· внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья;
· контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;
· эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;
Ш создание условий для приобретения собственного жилья широкими слоями населения (применяя различные способы снижения стоимости либо субсидирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан);
Ш развитие сектора социального жилья;
Ш создание сектора наемного жилья;
Ш повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде;
Ш обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
Ш расширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере;
Ш внедрение механизмов саморегулирования строительной деятельности и управления жилищным фондом;
Ш развитие механизмов страхования в жилищной сфере;
Ш совершенствование правовых основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации жилья;
Ш повышение эффективности системы контроля и надзора в строительном и жилищно-коммунальном комплексе путем совершенствования правовых основ функционирования системы контроля, установления требований к жилью, строительным материалам;
Ш развитие системы жилищного кредитования.
Жилищная сфера - это не только экономика, но и, в большей степени, сфера социальной жизни общества. Обеспечивая одни из самых важных потребностей человека, она является неотъемлемой частью государственной политики в целом.
Государственная жилищная политика в Республике Беларусь
Государственная информационная политика
информационный политика экономический стратегический Государственная информационная политика представляет собой совокупность целей, отражающих национальные интересы России в информационной сфере...
Государственная информационная политика в РФ
Государственная информационная политика представляет собой совокупность целей, отражающих национальные интересы России в информационной сфере, стратегических направлений их достижения (задач) и систему мер их реализующих...
Государственная молодежная политика: механизм реализации
Государственная молодежная политика в Российской Федерации осуществляется в целях: - возрождения России как государства, обеспечивающего достойную жизнь и свободное развитие своих граждан; создания правовых, социально-экономических...
Демографическая политика и регулирование миграционных процессов на территории региона на примере деятельности правительства Мурманской области
Целями демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года являются стабилизация численности населения к 2015 году на уровне 142-143 млн. человек и создание условий для ее роста к 2025 году до 145 млн. человек...
Жилищная политика и жилищные проблемы РФ
Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем...
Культурная политика как составляющая стратегического направления развития государства
Размышляя о целях, задачах, средствах и принципах новой культурной политики России...
Научно-техническая политика как целевая функция государственного управления
Научно-техническая деятельность - деятельность, направленная на получение, применение новых знаний для решения технологических, инженерных, экономических, социальных, гуманитарных и иных проблем, обеспечения функционирования науки...
Основные направления социальной политики государства на современном этапе экономического развития
Российская Федерация по своей Конституции -- социальное государство. Это обязывает рассматривать социальную сферу и социальную политику в числе важнейших компонентов, задающих общий тон в государственном управлении. В этой связи, очевидно...
Разработка путей совершенствования жилищной политики в Санкт-Петербурге (на примере Московского района)
Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализации гарантированного права на жилище...
Реализация государственной политики в сфере обеспечения информационной безопасности (на примере Центрального военного округа)
Государственная политика - это целенаправленная деятельность органов государственной власти по решению общественных проблем, достижению и реализации общезначимых целей развития общества или его отдельных сфер. Она является средством...
Роль государства в регулировании национальных отношений
Роль государства в регулировании национальных отношений выражается в его национальная политике. Национальная политика - это целенаправленная деятельность по регулированию взаимоотношений между нациями, этническими группами...
Современные проблемы реализации и защиты имущественных прав несовершеннолетних
Правовая защита несовершеннолетних - система правовых средств, которая устанавливает правовой статус несовершеннолетних как участников общественных отношений (права, обязанности...
Сущность, содержание и цели социальной политики
Целью социальной политики является повышение благосостояния населения, обеспечение высокого уровня и качества жизни, характеризующихся следующими показателями: доход как материальный источник существования, занятость, здоровье, жилье...
Управление государственной и муниципальной собственностью
Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений...
Проводимая государством политика всегда представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий с выделенными субъектами, объектами, принципами и методами ее реализации. Жилищная политика как одна из приоритетных типов государственной политики осуществляется при участии:
Деятельность субъектов, реализующих государственную жилищную политику, направлена на конкретный объект - решение жилищной проблемы граждан Российской Федерации.
Соответственно, обеспечение нуждающихся граждан комфортабельным и достойным жильем представляет собой цель государственной жилищной политики. Достижение цели происходит путем участия государства в непосредственном строительстве жилья и субсидирования строительства, разработки нормативных регламентирующих документов и создания эффективных механизмов, способствующих разрешению жилищной проблемы гражданами самостоятельно.
Для реализации цели, которую ставит государственная жилищная политика, необходимо обеспечить выполнение следующих задач:
Деятельность по реализации государственной жилищной политики - это совокупность целей, задач, приоритетов, принципов, которые разрабатываются и приводятся в исполнение органами публичной власти государства при участии институтов гражданского общества. На практике жилищная политика государства представляет собой исполнение принятых законов и национальных проектов, реализуемых в виде различных программ.
Процесс исполнения указаний органов государственной и муниципальной власти представляет собой сложную процедуру, реализуемую в несколько этапов, - так называемый «политический цикл».
Первый этап - инициирование политики состоит в первую очередь из анализа сложившейся ситуации, разбора проблемы на ее составляющие, оценки факторов, оказавших наибольшее влияние, выбора приоритетных проблем, принятия решений о конкретных действиях в конфликтной сфере.
Далее, при разработке политики, необходимо определить комплекс мероприятий, составляющих целевую программу, а именно: круг субъектов, процесс согласования, временные ограничения, определение источников финансирования и лиц, ответственных за контролем исполнения, а также принятие официального документа.
На третьем этапе происходит исполнение принятых документов, реализация разработанного плана мероприятий по реализации жилищной политики. В этот период важно контролировать все этапы исполнения Программы, осуществлять постоянный мониторинг текущей ситуации.
Принятие действий по ходу исполнения Программы, оценка проводимой политики, формулировка выводов, разработка предложений для будущего - это четвертый этап процесса формирования и реализации государственной политики. Важным аспектом реализации государственной политики, в том числе жилищной, является целенаправленность проводимых мероприятий - понимание того, как именно можно решить жилищную проблему граждан Российской Федерации. Средства, используемые при проведении таких мероприятий, должны быть эффективными, обладать достаточной силой воздействия и, главным образом, направленно достигать поставленной цели.
Государственная жилищная политика с течением времени претерпевала изменения, соответственно и комплекс инструментов был различен. Так, например, во времена Советского Союза жилищная политика реализовывалась посредством таких правовых и экономических инструментов:
С проведением экономических и политических реформ, переходом государства к рыночной системе отношений жилищная политика меняет комплекс используемых инструментов . Для новой политики характерны такие особенности, как: проведение процесса приватизации жилищных объектов, строительных и обслуживающих предприятий; создание условий для участия бизнеса в реализации жилищной политики; регулирование конкуренции на рынке жилья; государственное регулирование механизма конкуренции на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Средства реализации государственной жилищной политики в настоящее время подразделяются на правовые (купля-продажа, строительство, ипотека, сертификаты) и организационно-правовые (органы государственной власти, которые наделены полномочиями по реализации какой-либо программы).
Список использованной литературы
